Содержание

Можно ли снимать квартиру вместо офиса — мнение юриста — Офтоп на vc.ru

Среди стартаперов распространена практика снятия квартиры под офис для небольшой команды. Мы попросили адвоката Елену Юлову из Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры» объяснить, с какими проблемами могут столкнуться ИТ-предприниматели с «офисами на дому».

Елена Юловапредседатель Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»


Это, конечно, здорово «снимать под офис» большую квартиру, но это незаконно и грозит всякими неприятностями, как для арендаторов, так и для собственника.


Особенно для последнего, поскольку по действующему законодательству жилое помещение может использоваться собственником, владельцем исключительно в качестве жилья, и нарушение этого императива влечет его административную ответственность.


Кроме того, офис предполагает два выхода, включая пожарный, что кажется нелепыми придирками «пожарников», пока жареный петух не клюнул.


Хорошо, если бизнес арендаторов офиса — не клиентский, и «по подъездам-парадным» ходит не много людей, которые не мешают жильцам, не устраивают в нем перекуры, как впрочем и сами работники офиса.


Ну и если используемая квартира не оборудована счетчиками воды, то оплата перерасхода воды относительно «нормируемого показателя», к примеру, установленного для одного-двух зарегистрированных в квартире лиц, ложится на всех жильцов дома.

19 798

просмотров

{
«author_name»: «Филипп Концаренко»,
«author_type»: «editor»,
«tags»: [],
«comments»: 37,
«likes»: 26,
«favorites»: 1,
«is_advertisement»: false,
«subsite_label»: «flood»,
«id»: 7763,
«is_wide»: true,
«is_ugc»: false,
«date»: «Thu, 16 Apr 2015 13:21:52 +0300»,
«is_special»: false }

{«id»:4,»url»:»https:\/\/vc. ru\/u\/4-filipp-koncarenko»,»name»:»\u0424\u0438\u043b\u0438\u043f\u043f \u041a\u043e\u043d\u0446\u0430\u0440\u0435\u043d\u043a\u043e»,»avatar»:»598f4fbd-3b09-781b-07f6-52aa7087b1c7″,»karma»:43989,»description»:»\u041d\u0430\u0436\u043c\u0438 \u00ab\u041f\u043e\u0434\u043f\u0438\u0441\u0430\u0442\u044c\u0441\u044f\u00bb, \u0447\u0442\u043e\u0431\u044b \u043a\u043d\u043e\u043f\u043a\u0430 \u0438\u0437\u043c\u0435\u043d\u0438\u043b\u0430\u0441\u044c.»,»isMe»:false,»isPlus»:true,»isVerified»:false,»isSubscribed»:false,»isNotificationsEnabled»:false,»isShowMessengerButton»:false}

{«url»:»https:\/\/booster.osnova.io\/a\/relevant?site=vc»,»place»:»entry»,»site»:»vc»,»settings»:{«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}},»isModerator»:false}

Блоги компаний

Еженедельная рассылка

Одно письмо с лучшим за неделю

Проверьте почту

Отправили письмо для подтверждения

Можно ли использовать квартиру под офис?

Компания «Русская Жемчужина» специализируется на продаже коммерческой недвижимости по стоимости, которая формируется индивидуально для каждого клиента. Мы предоставляем качественные услуги в Тольятти. На сегодняшний день для многих потребителей актуален вопрос, связанный с использованием квартиры в качестве офисного помещения, особенно для предпринимателей. Такая потребность связана с трудностью аренды недвижимости в конкретном районе. В рамках прогнозирования потока клиентом этому фактору уделяется много внимания, ведь расположение офиса играет большую роль с точки зрения расширения клиентской базы. Мы предлагаем своим клиентам купить коттедж в частном секторе города.

Для ведения бизнеса самым оптимальным вариантом являются районы с развитой инфраструктурой. Поэтому для многих представителей бизнеса важно знать, можно ли использовать квартиру в качестве офиса. Согласно действующему законодательству это не запрещено, однако существует ряд косвенных ограничений. В первую очередь, перед тем как переоборудовать квартиру под офис, необходимо получить согласие всех соседей по дому. Обычно офисное помещение располагается на первом этаже с выходом к тротуару. Однако если квартира будет выступать в качестве места для обработки заявок и не предусматривает посещения людей, то в таком случае сбор подписей не является обязательным условием. Также мы активно занимаемся продажей дач в Тольятти.

Воспользоваться правом обустройства квартиры под офисное помещение могут только индивидуальные предприниматели. В том случае если юридическое лицо приобретает квартиру, которая уже использовалась в качестве офиса и есть документы, подтверждающее этот факт, то одобрение со стороны соседей не потребуется. Купить офис в Тольятти на выгодных условиях можно с нашей помощью. Мы гарантируем качество и надежность недвижимости.

Квартира может выступать в качестве офиса, для этого необходимо выполнить все условия, прописанные в законе, и предоставить полный пакет документов в соответствующие инстанции. Такой подход гарантирует качественный результат. Наше агентство недвижимости в Тольятти уже на протяжении многих лет способствует развитию бизнеса на территории города.

Можно ли использовать квартиру под офис в Тольятти

Многие начинающие компании нуждаются в собственном офисе, однако аренда подходящего помещения может быть слишком затратной для молодой организации. В этом случае гораздо выгоднее устроить офис в квартире. Многие компании предпочитают купить квартиру в новостройке на первом этаже, после чего переоборудовать ее под офисное помещение.

Удобство

Создание офиса на базе квартиры также удобно тем, что намного легче найти площадь в той области, где располагается наибольшее число потенциальных клиентов. Это позволяет существенно увеличить количество заявок и итоговый размер прибыли. В теории можно купить 3 комнатную квартиру в и переделать ее под офис. Однако в этом деле есть несколько нюансов.

Первый нюанс заключается в том, что квартира находится в жилом доме, где также проживают другие люди. Чтобы организовать из нее офис,необходимо собрать согласие абсолютно всех соседей. Это обусловлено тем, что при переоборудовании помещения изменяется его планировка, обозначается рабочая зона, холл, контактный центр и т.д.

Однако, согласие необходимо только в том случае, если квартиры переделывается официально, в офисе предполагается размещать сотрудников и принимать клиентов. В том случае, если в квартире нужно будет только принимать и обрабатывать звонки, работать с документацией, перепланировка не нужна, а значит и не нужно официальное разрешение. Это отлично подойдет для самозанятых и начинающих предпринимателей. Можно купить новостройку в Тольятти, и вести дела компании в квартире, если нет необходимости принимать клиентов.

Стоит обратить внимание, что регистрировать компанию в жилом доме имеет право только индивидуальный предприниматель, так как является физическим лицом. Для юридических лиц офис в жилом доме не подойдет.

Однако, юридическое лицо может купить новую квартиру в Тольятти на этапе застройки и заранее получить необходимый пакет документов. Если квартира в Тольятти в новостройке уже ранее использовалась в качестве офиса и уже имеет все разрешения, повторно их получать не нужно.

Как использовать квартиру под офис? — PRAVO.UA

Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами. В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда. Так ли это?

Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды).

Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.

Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».

Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.

С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.

Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.

Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.

Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?

Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины № 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…

Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» № 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом № 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».

Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме № 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».

Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, № 3841 от 8 июня 2004 года, № 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины № 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.

Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.

В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.

В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.

КОЗЛОВ Евгений — юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк

Возможно ли использовать квартиру как офис без перевода ее в нежилой фонд? | ХаусИнфо

Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, любое помещение жилого фонда предназначено для проживания. В квартире согласно законодательству может жить сам собственник, его родственник или друг, а также арендатор. Более того, в квартире возможно работать, но при этом не потребуется ее перевод в нежилой фонд. Естественно, что речь идет о некоторых видах предпринимательской деятельности, а не о любых видах работы. Этот вариант особенно актуален для тех, кто не может себе позволить арендовать офисное помещение по финансовым или каким-либо другим соображениям.

Итак, использовать жилое помещение для ведения бизнеса возможно, но при этом необходимо учитывать некоторые нюансы.
В пункте 1 статьи 17 ЖК РФ указано, что квартира служит для проживания граждан. При этом пункт 2 этой же статьи разрешает использовать гражданами жилое помещение для занятий профессиональной деятельностью или индивидуальной предпринимательской деятельностью на вполне законных основаниях, если при этом не нарушаются законные интересы и права прочих граждан и соблюдаются определенные требования, предъявляемые к жилым помещениям.

Квартиру можно использовать в качестве офиса при соблюдении следующих условий:

  • Квартира принадлежит предпринимателю на основании свидетельства о праве собственности или на прочих законных основаниях, например, он ее арендует на основании договора или получил в безвозмездное пользование. То есть у человека, желающего осуществлять свою профессиональную или предпринимательскую деятельность в квартире должны быть официальные документы, которыми он может подтвердить правомерность обладания или использования квартиры в качестве жилья.
  • Предпринимательская или профессиональная деятельность владельца или пользователя квартиры не ущемляет права других граждан, к которым относятся члены семьи нанимателя или собственника, полноправные владельцы квартиры (в случае сдачи ее предпринимателю в аренду), соседи.
  • Лицо занимается профессиональной или предпринимательской деятельностью на законном основании. То есть человек принят в штат какой-либо компании или организации на основании трудового договора или имеет свидетельство индивидуального предпринимателя.

На данный момент законодательство не расшифровывает, что именно подразумевается под используемым понятием профессиональная деятельность. Но логично предположить, что, скорее всего, имеется в виду интеллектуальный труд бухгалтеров, юристов, адвокатов, репетиторов и так далее, либо труд людей творческих профессий.
Относительно деятельности адвокатов существует другое положение. Закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» особо оговаривает, что адвокат имеет право использовать для размещения своего кабинета жилые помещения, находящиеся у него в собственности, либо принадлежащие членам его семьи, с их письменного согласия.
В настоящее время довольно много людей занимаются предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, являясь зарегистрированным индивидуальным предпринимателем. Индивидуальному предпринимателю закон также разрешает заниматься своей деятельностью в жилом помещении без переоборудования квартиры. Но вот об использовании жилых помещений в качестве места деятельности юридических лиц законодательство не высказывается столь однозначно. Этот вопрос заслуживает особого внимания.

Можно ли использовать адрес жилого помещения, как юридический адрес организации?

Регистрация юридического лица требует заполнения такого пункта, как юридический адрес организации. По указанному адресу и производится государственная регистрация юридического лица. Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо регистрируется государственными органами по месту постоянного размещения его действующего исполнительного органа, а при отсутствии такового, — по месту расположения другого органа или какого-либо лица, имеющего право действовать от имени данного юридического лица без доверенности. Так как право действовать от имени юридического лица без предъявления доверенности есть у генерального директора, то логично предположить, что в качестве юридического адреса организации может быть указан адрес места его проживания. И это действительно так. Юридическое лицо может регистрироваться по месту прописки генерального директора.
Российское законодательство никакими другими документами не запрещает размещать постоянно действующий исполнительный орган любого юридического лица по месту прописки (адресу места жительства) руководителя или другого должностного лица, действующего от имени юридического лица без предъявления доверенности. Но на практике, увы, регистрирующие органы в большинстве случаев отказывают в регистрации юридического лица по месту прописки генерального директора. Юридическим лицам приходится искать другие варианты. В результате чего и возникают так называемые «адреса массовой регистрации юридических лиц». Те же, кто не смиряется с незаконными действиями регистрирующих органов и обращается в суд, выигрывают дела, так как суд становится на их сторону.
Суды аргументируют свои действия следующим. Основанием для отказа в регистрации может быть только лишь непредставление необходимых документов, или предоставление их не в тот регистрирующий орган в какой следовало. Кроме того, согласно законодательству, регистрация должна осуществляться по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, каковым, по сути, и является генеральный директор. Значит, он вправе указывать в учредительных документах свой домашний адрес. Этой же позиции придерживается и Минфин РФ, который письмом от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159 поясняет, что в действующем законодательстве РФ не содержится запрета на размещение исполнительного органа любого юридического лица по адресу места жительства руководителя, имеющего право совершать действия от имени этого юридического лица без предъявления доверенности.
Таким образом, закон разрешает осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность на дому лицам, имеющим законное право находиться на территории данного жилого помещения на основании права собственности, права безвозмездного пользования или аренды, при условии, что их работа не является грязной, шумной, доставляющей неудобства окружающим. В случае, когда в квартире предполагается открыть магазин, салон красоты, прачечную, действующий офис какой-либо компании все же придется переводить помещение в фонд коммерческой недвижимости. При этом необходимо заранее определиться с возможностью такого перехода, по поводу чего есть вполне конкретные замечания со стороны законодательных органов. Бизнесом в этом случае можно заниматься только после оформления всех разрешающих документов.

Хоздеятельность в жилом помещении (право и налоги). Налоги & бухучет, № 15, Февраль, 2018

Правовые аспекты

Прежде чем начать разговор о налогах, обсудим некоторые юридические аспекты, связанные с жилой недвижимостью. И начнем с Жилищного кодекса Украины (далее — ЖКУ), в статье 6 которого указано, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Заметим, что этот запрет касается в первую очередь ситуаций с предоставлением жилья в пользование (в аренду), однако и не только этого (см. ниже).

Еще один момент: что здесь понимается под «нуждами промышленного характера»? Думаем, ориентиром для этого может служить ст. 383 ГКУ, в ч. 1 которой сказано:

Собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства

Аналогичные нормы содержатся и в пп. 3 и 7 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572.

Из этих норм (и других действующих нормативов) делаем вывод, что использование самим хозяином или арендаторами (т. е. и передача в аренду) жилых помещений для осуществления промышленного производства запрещено. А вот хозяйственная деятельность непромышленного характера в жилых помещениях, по нашему мнению, под такой строгий запрет не подпадает. В то же время здесь не все так однозначно.

Разобьем ситуации на два вида: когда недвижимость своя, а когда — полученная в аренду.

Своя «жилнедвижимость». Если речь идет об использовании жилого помещения, принадлежащего субъекту хозяйствования не для промышленного производства, но и не для проживания, то, на наш взгляд, нельзя вести речь о нарушении законов.

Следовательно, размещение офиса и прочих непроизводственных единиц СПД в своем жилом помещении вполне допустимо

Госкомпредпринимательства в письме от 31.07.2007 г. № 5620 указывает, что граждане, соблюдающие правила пользования жилыми помещениями (не использующие жилых помещений для осуществления хоздеятельности промышленного характера), не наносящие вреда окружающей среде, не нарушающие прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц и государства, могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Этот вывод можно распространить не только на физ-, но и на юрлиц-СПД, обладающих жилой недвижимостью. Очевидно (см. выше), что использование жилья под офис не имеет промышленного характера. Но здесь также необходимо не нарушать жилищных прав других граждан (не создавать шума, мусора, препятствий и т. п. в совместных помещениях/придомовой территории).

В этой связи уместно напомнить читателям и положительное решение Апелляционного суда г. Киева по делу № 22-2217/13 г. от 12.02.2013 г.*

Арендуемая. А вот в отношении жилого помещения или дома, взятого в аренду, дело обстоит похуже. Так как в ч. 1 ст. 815 ГКУ указано, что арендатор должен пользоваться жильем только в целях проживания в нем, обеспечивать сохранность места проживания и поддерживать его в надлежащем состоянии. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 813 ГКУ,

если арендатором жилья является юрлицо, то оно имеет право использовать жилье только для проживания в нем физических лиц

Как видим, для аренды жилья под офис (и на другие хозяйственные цели**) в законодательстве имеются конкретные ограничения. Однако на практике заключение подобных договоров отнюдь не редкость.

Дело в том, что признание таких договоров недействительными возможно только через суд. К тому же в договоре могут вообще не указываться цели, для которых СПД берет в аренду жилье…

С целью обхода упомянутого ограничения некоторые юристы советуют договоры аренды составлять «под эгидой» § 4 («Наем строения или иного капитального сооружения») гл. 58 ГКУ, мол, законодательство не запрещает заключать иной вид договора.

А согласно ст. 150 ЖКУ граждане, имеющие в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользующиеся им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей, имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. Якобы при таком оформлении сделки можно вести речь о том, что нормы гл. 59 ГКУ, включая и упомянутое ограничение ч. 2 ст. 813 ГКУ, к ней не применяются.

Какие же могут быть последствия нарушения ч. 2 ст. 813 ГКУ? Факт нецелевого использования помещения не может автоматически превращать договор аренды в недействительный. Тут отметим: многие юристы считают, что такие договоры являются действительными, пока суд не заявит об обратном.

Кроме того, факт нецелевого использования помещения, во-первых, не может свидетельствовать о том, что использование СПД-арендатором жилого помещения/дома происходит вне рамок хозяйственной деятельности. А во-вторых, сам этот факт не может автоматически превращать договор аренды в недействительный.

Насколько нам известно, сейчас у судей отсутствует единый негативный подход к решению таких вопросов, поэтому на практике и процветает повсеместное использование (в том числе арендуемого) жилого фонда. Кроме того, проблемы перевода эксплуатируемого «не по назначению» недвижимого имущества в нежилой фонд*** зачастую перевешивают возможные проблемы, связанные с «некорректной» эксплуатацией жилого фонда…

Да и по жизни нам особо не известны попытки со стороны контролеров признавать договоры аренды жилья, используемого «под офис», недействительными. Поэтому реально арендатору-нарушителю пока грозит разве что

привлечение к ответственности по ст. 150 КУоАП за нарушение эксплуатации жилых фондов: предупреждение или наложение штрафа в размере от 17 до 51 грн. (для граждан) и от 51 до 119 грн. (для должностных лиц)

Конечно, этим все ограничится, если в арендуемом помещении не проводились какие-то несанкционированные «улучшения», о которых станет известно «кому не следует». А вот тогда уже есть риск соответствующим лицам арендатора угодить даже под уголовную статью (ст. 2701 УК)*…

В разрезе этой темы стоит вспомнить и о ценах за коммунальные услуги. Дело в том, что для физических и юридических лиц действуют разные тарифы. Поэтому юрлица, работая в арендуемой жилой недвижимости, зачастую фактически оплачивают коммунальные услуги по тем (низким) тарифам, которые установлены для физических лиц. И если «добрые» соседи «настучат» в соответствующие службы, то могут встать вопросы о переоформлении договоров и/или оплаты по тарифам для юрлиц. Впрочем, бывает на практике, что арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальщиками, получая тарифы «по заслугам», но чаще суммы коммунальных расходов или включаются в арендную плату, или компенсируются арендодателю отдельно (последний вариант — не очень, так как подтверждающие/расходные документы будут оформлены на собственника жилья, ну а если арендодатель — физлицо, под НДФЛ они все равно попадут).

Кроме того, не сбрасывайте со счетов, что

даже «усовершенствованная» под офис квартира редко соответствует всем пожарным, санитарным, техническим и другим нормативам/условиям, предусмотренным для содержания в помещении работников

Так что неприятности вполне возможны и по этим направлениям.

Может, какие-то из вышеупомянутых проблем и побудили определенных депутатов представить в ВРУ законопроект № 6424 от 03.05.2017 г., вносящий изменения в ЖКУ (ст. 10) и в ГКУ (ст. 383) и призванный однозначно запретить использование квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению, в том числе как офисов, гостиниц и других заведений временного проживания. Кроме того, этим документом усиливается ответственность за нарушение законодательства в указанной сфере — КУоАП хотят дополнить новой статьей, устанавливающей админответственность за использование квартир в многоквартирных домах не по назначению в виде наложения штрафа от двух до трех тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан! Отметим, что 05. 12.2017 г. Комитет ВРУ по вопросам правовой политики и правосудия уже представил в ВРУ заключение, что этот законопроект не противоречит Конституции Украины. Так что шансы на его принятие в ближайшее время увеличиваются. Хотя есть определенный круг депутатов (чьи интересы такие изменения могут сильно затронуть), которые наверняка будут против…

Налоговые аспекты

Налог на прибыль. Когда плательщик использует собственную или арендуемую жилую недвижимость (квартиру, дом или их часть) не для жилья сотрудников (и других лиц), а, скажем, как офисное помещение, т. е. «не по назначению», то в любом случае все расходы, связанные с этой недвижимостью (арендная плата/коммунальные, на поддержание помещений в «добром здравии» и проч.), в бухгалтерском учете будут отнесены на расходы или амортизироваться. То есть они по-любому уменьшат бухфинрезультат и при этом, соответственно, должны уменьшать объект обложения налогом на прибыль. Однако с последним у крупных плательщиков могут возникнуть проблемы в отношении определенных видов расходов.

Правда, что касается малодоходников, не применяющих налоговые разницы, то у них вообще не будет никаких проблем с уменьшением такими расходами объекта обложения.

У крупных плательщиков тоже по большинству таких расходов (на обслуживание, в том числе коммунальные платежи, охрану и т. п.) проблем быть не должно, поскольку под действующие виды налоговых разниц эти расходы не подпадают. Проблемы же у них могут возникнуть лишь с расходами, подлежащими амортизации, а именно с суммами амортизационных начислений на собственные объекты жилой недвижимости, в том числе на суммы амортизации улучшений своих (а возможно, и арендуемых) жилых объектов, а также с расходами на их ремонты, так как сегодня налоговики склонились в этом вопросе в фискальную сторону.

В консультации, размещенной в категории 102.05 БЗ, на вопрос, подлежит ли амортизации согласно ст. 138 НКУ необоротный актив жилого фонда (помещение), используемый в хоздеятельности плательщика без перевода этого помещения в нежилой фонд, фискалы дают отрицательный ответ. Логика их ответа удивляет, хотя подход далеко не нов (подобным образом они высказывались еще в письме ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117).

В начале ответа они как бы напоминают, что согласно п.п. 138.3.2 НКУ не подлежат амортизации непроизводственные ОС. И что термин «непроизводственные ОС» (определенный в этом же подпункте) означает ОС, не предназначенные для использования в хоздеятельности плательщика. Затем фискалы цитируют ч. 1 ст. 380 ГКУ и ст. 8 ЖКУ, из чего сразу делают вывод, что производственное использование жилых домов обусловливает (?..) перевод их в нежилой фонд. А, мол, необоротный актив жилого фонда (априори?!) подпадает под определение непроизводственного ОС, и посему амортизация на такие ОС в налоговом учете не начисляется!

Абсолютно не согласны с таким сомнительным выводом.

Во-первых, непроизводственные ОС — это не используемые в хозяйственной, а не в производственной (что гораздо уже) деятельности — так что уже здесь авторы консультации передергивают. Даже в письме ГНСУ от 21.02.2012 г. № 2997/6/15-1415 с похожим фискальным выводом (но в отношении арендуемого помещения) налоговики писали четче: что без перевода в нежилой фонд нельзя использовать помещение в хоздеятельности предприятия (нанимателя), кроме размещения для проживания в нем работников предприятия (и/или граждан). То есть в случае использования для проживания фискалы «хозяйственность» использования помещения не отрицали.

Во-вторых, тот факт, что объект жилой недвижимости (без его перевода в нежилой фонд) может спокойно использоваться плательщиком в хоздеятельности, ранее подтверждали сами же фискалы (см. отмененную консультацию в БЗ «образца» 2012 года, где давался утвердительный ответ на вопрос, можно ли включать в налоговые расходы плату за аренду жилого помещения, не переведенного в нежилой фонд).

В этой связи уместно вспомнить и постановление Черниговского окружного административного суда от 02.10.2013 г. по делу № 825/2689/13-а, где весьма логично указано, что

законодательство не связывает возможность учета расходов плательщика при определении объекта обложения налогом на прибыль с соблюдением плательщиком норм жилищного права при использовании объектов, влекущих такие расходы

Напомним также, что в свое время ВАСУ в определении № К-34381/06 от 30.07.2009 г. сделал вывод, что расходы, связанные с арендой жилого (!) помещения под офис, в любом случае являются связанными с хоздеятельностью арендатора, и что нарушение в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает «хозяйственность» использования арендатором жилого помещения и связанных с этим расходов.

Справедливости ради отметим, что случались и плохие судебные решения, где право на расходы судьи ставили в зависимость от перевода помещения в нежилое (например, определение Киевского апелляционного админсуда от 02.10.2013 г. по делу № 826/4701/13-а).

И все-таки, учитывая подход фискалов в БЗ, когда речь идет о своем жилом помещении, используемом плательщиком не для проживания работников (других граждан), возможно, лучше перевести помещение в нежилое. Либо же брать в аренду под офис чужое жилье (тогда вопрос может встать только в отношении расходов на ремонты и улучшения арендованного жилья, так как фискалы могут по аналогии настаивать на том, что этот «виртуальный» объект ОС — тоже непроизводственный).

НДФЛ. Когда арендуемую жилую недвижимость использует ФЛП-общесистемщик, связь расходов на аренду и на содержание такой недвижимости с его предпринимательской деятельностью вряд ли должны фискалы оспаривать. Впрочем, не исключено, что и здесь они скажут, мол, такая связь будет, только если помещение переведено в нежилое. Аргументы против этого см. выше.

Однако если речь идет об использовании ФЛП собственного жилого помещения, то здесь все гораздо хуже. Следует иметь в виду, что у ФЛП-общесистемщиков в соответствии с п.п. 177.4.6 НКУ не подлежат амортизации такие ОС двойного назначения, как объекты жилой недвижимости. Кроме того, согласно п.п. 177.4.5 НКУ у таких ФЛП не включаются в состав предпринимательских расходов затраты на приобретение и содержание ОС двойного назначения, определенных ст. 177 НКУ (а к ним отнесена и жилая недвижимость). То есть у таких ФЛП закрыт путь в расходы и стоимости жилой недвижимости, и суммам ее амортизации, и затратам на ее содержание!

Поэтому у ФЛП здесь есть два пути: или воспользоваться арендой необходимых помещений, или попытаться перевести свою недвижимость в нежилой фонд.

НДС. Что касается плательщиков НДС из числа юрлиц, то, по нашему мнению, все НДС-содержащие расходы, связанные с жилой недвижимостью (как собственной, так и арендованной), дают право на включение в НК (при наличии зарегистрированных НН) и не требуют дальнейшего применения п. 198.5 НКУ. Естественно, если эксплуатация такого жилья планируется/производится в рамках хоздеятельности плательщика (а не в других целях).

Впрочем, в свете вышеупомянутой консультации фискалов претензии в отношении нехозяйственного использования жилья и требования начислить «компенсирующие» НО по п. 198.5 НКУ полностью не исключаются. Аргументы для отбивания таких «наездов» мы уже выше привели.

А вот для ФЛП — плательщиков НДС, если речь идет об НДС-содержащих расходах по собственной жилой недвижимости, фискалы могут выставлять препоны для НК (т. е. требовать по таким расходам применения п. 198.5 НКУ). Дескать, поскольку речь идет об объекте ОС «двойного назначения», то нет и связи таких расходов с хоздеятельностью…

На наш взгляд, такой подход не верен. Ведь этот объект считается «двойного», а не «бесхозяйственного» назначения. Поэтому связь жилого объекта (и расходов, с ним связанных) с хозяйственной деятельностью ФЛП при такой формулировке вполне допустима, в том числе может быть доказана. И тот факт, что стоимость жилой недвижимости, ее амортизация и расходы по содержанию не включаются в расходы ФЛП, не может влиять на его право на НК по НДС с таких расходов. Ведь для НК во главу угла ст. 198 НКУ ставит намерение использовать приобретаемые товары/услуги в хоздеятельности плательщика! То есть когда такая связь имеется, считаем, независимо от того, как ФЛП учитывает упомянутые расходы (в затратах или нет), у него все равно должно быть право на отражение НДС по ним в составе НК и без дальнейшего начисления «компенсирующих» НО по п. 198.5 НКУ.

Однако фискалы и здесь, как обычно, перегибают палку. Так, в консультации в категории 101.13 БЗ они позволяют включать уплаченный при приобретении ОС «входной» НДС в НК, только если такие ОС подлежат амортизации согласно ст. 177 НКУ. На наш взгляд, такой подход является незаконным как противоречащий ст. 198 НКУ.

выводы

  • Использование самим хозяином или арендаторами (т. е. и передача в аренду) жилых помещений для осуществления промышленного производства запрещено. А вот хозяйственная деятельность непромышленного характера в жилых помещениях, по нашему мнению, под такой строгий запрет не подпадает.
  • Налоговики отрицают возможность амортизации согласно ст. 138 НКУ помещения жилого фонда, используемого в хоздеятельности плательщика без перевода его в нежилой фонд, что, на наш взгляд, незаконно. Но даже при таком подходе проблем с другими расходами (кроме расходов на ремонт и улучшения жилья) в налоговом учете быть не должно.
  • А вот у ФЛП на общей системе закрыт путь в расходы и стоимости жилой недвижимости, и суммам ее амортизации, и затратам на ее содержание.
  • В отношении НК по НДС от суммы расходов, относящихся к жилой недвижимости, которая используется в хоздеятельности плательщика, ситуация менее проблемная, хотя и здесь имеются свои нюансы.

Можно ли использовать квартиру в качестве офиса?

Вот тут и возникает вопрос, а можно ли использовать обычную квартиру в качестве офиса. По закону не запрещено использовать жилые помещения для коммерческих целей, но есть некоторые косвенные ограничения. Главная проблема в том, что помещение будущего офиса расположено в доме, где проживают другие люди, а это значит, что все жильцы дома должны дать согласие на то, что в их доме будет офис. Дополнительно придется получить разрешение, если в квартире придется делать перепланировку. А делать ее, скорее всего, придется, так как планировка типичных квартир не подходит для офиса. Кроме того, офис может находиться только на первом этаже жилого дома, и у него должен быть отдельный вход.

Однако здесь важно знать, что в том случае, если вы уже купили квартиру, которая ранее использовалась для ведения бизнеса, и на это есть все необходимые документы, то снова собирать подписи у жильцов дома не придется. Данное помещение можно будет сразу использовать для ведения коммерческой деятельности. Таким образом, можно с полной уверенностью говорить о том, что использование квартиры в качестве офиса возможно, если соблюдать все нормы.

И все же следует понимать, что использовать квартиру для размещения в ней промышленного производства вам никто не разрешит, для этого жилье нужно будет перевести из жилого помещения в нежилое. Кроме того, важно знать: несмотря на то, что один раз жители многоквартирного дома дали согласие на открытие рядом с ними офиса, они точно так же могут потребовать закрытия в их доме коммерческого помещения. Недопустимый уровень шума, антисанитария, низкая пожарная безопасность и многие другие подобные моменты могут стать прочной того, что жильцы обратятся с жалобой в соответствующие инстанции, и это станет причиной закрытия офиса.

Таким образом, использовать квартиру в качестве офиса можно, но хлопот с этим делом не оберешься, поэтому лучше заниматься бизнесом в тех местах, где это делает большинство предпринимателей – в бизнес-центрах.

Могу ли я вести бизнес из своей квартиры? — Bushwick Daily

Мишель Итковиц

Платформа обучения арендаторов

Привет, я Мишель Итковиц, инструктор по платформе обучения арендаторов и советник по правам арендаторов Bushwick Daily.Это первая статья из серии, которая развенчает некоторые распространенные мифы, содержащиеся в аренде вашей квартиры. Как арендатор города Нью-Йорка у вас много прав. И что бы ни говорилось в договоре аренды, эти права не могут быть отобраны.

Но как узнать, какие разделы вашего договора аренды являются обязательными, а какие — всего лишь… мифами? Эта серия статей рассмотрит ваш вопрос о лизинге по одному мифу. Мы начнем с раздела вашего договора аренды, в котором говорится, что ваша квартира предназначена «только для проживания», и что это означает, если вы хотите вести бизнес в своей квартире.


Что говорится в договоре аренды:

Похоже, что аренда предполагает, что ведение бизнеса не разрешено. Общие положения об аренде гласят: «… Вы должны использовать Квартиру только для проживания». В некоторых договорах аренды говорится: «Использование домашнего офиса разрешено … при условии, что в квартиру не приходят сотрудники или клиенты».

Но неужели вам запрещено вести бизнес в своей квартире? А если вы все-таки ведете свой бизнес из квартиры: разве вы никогда не сможете, чтобы к вам пришел на помощь сотрудник или встретился с клиентом или покупателем? Бушвик полон творцов, а офисные помещения стоят дорого.Что делать, если вы продаете небольшие партии чайного гриба или острого соуса, приготовленные в вашей гостиной? А что, если превратить свою гостиную в центр чтения Таро?


Настоящая сделка:

При определенных обстоятельствах эти положения об аренде неверны. Давайте развенчаем эти мифы об аренде!

Постановление о зонировании Нью-Йорка позволяет вам иметь так называемую «домашнюю работу». Уловка состоит в том, чтобы выяснить, какие виды бизнеса и деятельности подходят под определение допустимого домашнего занятия, а какие нет.

Использование квартиры в коммерческих целях должно оставаться вторичным по отношению к использованию квартиры в жилых помещениях. Другими словами, ваша квартира должна быть предназначена в основном для проживания. Ваш бизнес не может занимать более 25% квартиры и не более 500 квадратных футов. Итак, если вы управляете компанией, которая производит биоразлагаемые зубные щетки из вашей квартиры, убедитесь, что вы ограничиваете бизнес только одной четвертью квартиры.

Нельзя продавать вещи, которые не производятся в квартире.Ничего о вашем бизнесе не видно снаружи квартиры; вы не можете разместить регистрацию снаружи. Ваш бизнес не может создавать беспокоящий шум, вибрацию или неприятные запахи. Эти правила также применимы к тому, чтобы быть хорошим соседом.


Вы не можете вести эти виды бизнеса прямо из своей квартиры:

o рекламные агентства или агентства по связям с общественностью

o парикмахерские

o салоны красоты

o коммерческие конюшни или питомники

o депиляционные, электролизные или аналогичные кабинеты

o дизайнер интерьеров офисов или мастерских

o офисы недвижимости или страховые компании

o биржевые брокерские конторы

o ветеринария

Но этим видам бизнеса разрешен зеленый свет:

o студии изящных искусств

o профессиональные офисы

o обучение не более четырех учеников одновременно или, в случае музыкального обучения, не более одного ученика одновременно


Таким образом, вы можете дать трем студентам уроки вязания, но только одному студенту уроки игры на укулеле, и не слишком громко! Что становится сложным, так это выяснить, что такое «студия изящных искусств» или «профессиональный офис» с точки зрения закона? Например, суд постановил, что коммерческая студия звукозаписи не подходит для домашнего использования.

Но, если бизнес разрешен, вы можете попросить одного сотрудника приходить на бизнес, которым вы управляете, в своей квартире каждый день. Так что не волнуйтесь, у вас может быть один оплачиваемый сотрудник для вашего бизнеса, который установит в аэропортах торговые автоматы с работами местных художников этого города (этот бизнес звучит потрясающе, кто-нибудь, пожалуйста, начните его).


Хотите узнать больше?

Платформа обучения арендаторов предлагает по запросу онлайн-классы для арендаторов Нью-Йорка по конкретным юридическим вопросам, чтобы помочь арендаторам предотвращать и решать проблемы, связанные с их квартирами.Его первые три класса: «Как сделать Airbnb на законных основаниях в вашей квартире в Нью-Йорке», «Законы о покраске вашей квартиры в Нью-Йорке» и «Как защитить вашу квартиру со стабильной арендной платой от требования о неосновном проживании». В течение ограниченного времени все читатели Bushwick Daily получат бесплатный доступ к уроку «Раскрась свою квартиру» при покупке курса Airbnb.

На предстоящих занятиях вы научитесь , как получить животное эмоциональной поддержки в здании без домашних животных. и : лучшие стратегии для раннего отказа от аренды.

Мишель Итковиц — юрист арендаторов и основательница платформы обучения арендаторов, которая проводит для арендаторов Нью-Йорка онлайн-классы по конкретным правовым темам, чтобы помочь арендаторам предотвращать и решать проблемы, связанные с их квартирами, без участия юриста.


Изображение на обложке любезно предоставлено Flickr.

Следуйте за Bushwick Daily в Facebook, Instagram и Twitter!

Могут ли арендаторы претендовать на вычет домашнего офиса? — Деньги имеют значение — Блог Trulia

Некоторые льготы работы из вашего Лос-Анджелеса, Калифорния, аренда: напишите электронные письма под тихую музыку, играющую в фоновом режиме, настройте кондиционер на любой комфортный, расслабьтесь в своих любимых тренировках и наслаждайтесь легкой поездкой из спальни в домашний офис.Но одна вещь, которую арендаторы, работающие на дому, часто упускают (помимо болтовни с кулером), — это вычет налогов на площадь домашнего офиса.

Опытный арендатор знает, что эта льгота — не просто налоговая льгота для домовладельцев. Арендаторы могут иметь право требовать удержания домашнего офиса из их федерального подоходного налога точно так же, как домовладельцы имеют право на налоговые льготы для домашнего офиса. Конечно, когда дело касается налогов, все не так просто. Правила и исключения по-прежнему применяются. Не уверены, имеете ли вы право на налоговые льготы в качестве арендатора для работы на дому? Мы ответили на некоторые из самых распространенных вопросов ниже.

Часто задаваемые вопросы о вычетах в домашний офис для арендаторов

  1. Большую часть работы я делаю из квартиры. Это считается?
  2. Чтобы иметь право на вычет, вы должны использовать свой дом в качестве основного места работы. Это не означает, что вы можете вести бизнес только в специально отведенном для этого месте; это просто означает, что вы должны «постоянно и регулярно» использовать свой дом для бизнеса, согласно IRS. Звучит субъективно — и это так.Как правило, если вы встречаетесь с клиентами в домашнем офисе в рамках обычного ведения бизнеса, вы удовлетворяете правилу. Это верно, даже если вы иногда работаете в другом месте, например, в коворкинге или в местном Starbucks.

  3. Что еще нужно для вычета домашнего офиса?
  4. Ваше рабочее место должно использоваться исключительно для ведения бизнеса. Это означает, что вы не можете использовать его для каких-либо других целей, но вы все равно можете работать в других частях вашего дома. Однако если вы поставите ноутбук на кухонный стол, это не превратит кухню в офис.То же самое, если вы встречаетесь с клиентами в своей гостиной (независимо от того, насколько взрослым ваш новый диван и коврики придают помещению вид). Пространство должно быть явно эксклюзивным, но оно не должно быть полностью отделено от вашего другого жилого пространства (вам, например, не обязательно требовать целую комнату в качестве домашнего офиса — стол в отделенной части комнаты может быть достаточно).

  5. Что делать, если я не работаю на себя?
  6. Большинство людей полагают, что вы должны работать не по найму, чтобы получить вычет из домашнего офиса, но это не так: вычет также доступен для сотрудников, которые работают из дома.Однако, помимо требования эксклюзивности, ваше рабочее место должно быть создано для удобства вашего работодателя, а не потому, что это просто для вас. Вы также должны оплатить все свои расходы: чтобы потребовать вычет, вы не можете оказывать услуги в помещении, арендную плату за которое платит ваш работодатель.

  7. Как я могу рассчитать процент использования моего дома для бизнеса?
  8. Это простая математика. Во-первых, определите квадратные метры всего вашего дома. Затем измерьте комнату или часть комнаты, которая считается вашим бизнес-пространством.Разделите пространство, используемое для бизнеса, на общую площадь вашего дома. Полученный процент — это то, что вы будете использовать для пропорционального распределения ваших расходов. Вот простой пример: предположим, что ваша квартира составляет 1000 квадратных футов, а пространство, которое вы используете для бизнеса, составляет 200 квадратных футов. Вы рассчитаете свои вычеты, пропорционально распределив расходы на 20%, или 200/1000.

  9. Какие расходы учитываются при вычете домашнего офиса?
  10. Для расчета квалификационных расходов домашнего офиса домовладельцы могут вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость.Но это не значит, что арендаторы застряли: платежи арендодателю подсчитываются. К квалификационным расходам также относятся такие статьи, как обслуживание дома, включая страхование арендаторов, электричество, системы безопасности, системы отопления и охлаждения и т. Д. Он также может включать Интернет и дополнительный телефон. Важно отметить, что IRS не допускает вычетов за основной телефон в вашем доме, даже если вы используете его только для бизнеса (тем не менее IRS считает это личными расходами).

  11. Как мне рассчитать мой общий вычет из домашнего офиса?
  12. Умножьте процентную долю вашего дома, используемого для бизнеса, на ваши общие расходы.Полученная цифра и есть ваш вычет. Используя наш предыдущий пример, предположим, что ваши общие расходы составляют 8000 долларов. Ваш вычет, отражаемый в форме 8829, составляет 1600 долларов (или 20%, которые вы указали как пропорциональный коэффициент).

  13. Что делать, если я плохо разбираюсь в математике?
  14. Если вы ищете что-то более легкое, IRS теперь предлагает упрощенный вариант расчета вычета из домашнего офиса. Умножьте квадратные метры части вашего пространства, используемой для бизнеса, на установленную норму.Действующая действующая ставка составляет 5 долларов за квадратный фут до 300 квадратных футов. Опять же, используя тот же пример, если вы используете 200 квадратных футов вашего дома для бизнеса, вычет составит 1000 долларов, или 200 квадратных футов x 5 долларов за квадратный фут. В приведенном выше примере вычет, рассчитанный по упрощенному методу, на 600 долларов меньше, чем по традиционному методу. В этом нет ничего необычного, в зависимости от индивидуальных обстоятельств, но не позволяйте цифрам вводить вас в заблуждение. Если ведение документации не ваша сильная сторона, вам, скорее всего, подойдет упрощенный метод.

  15. Ничего простого не бывает бесплатным (включая возврат налогов)
  16. Независимо от того, какой вариант вы выберете, помните, что IRS требует и ожидает, что вы будете вести отличный учет для обоснования своих расходов.

Были ли вы успешны с вычетом домашнего офиса в качестве арендатора? Расскажите нам о своем опыте в комментариях ниже!

Можете ли вы вести бизнес из своей квартиры в Нью-Йорке?

Поиск квартиры в Нью-Йорке предполагает компромисс: вы отказываетесь от мечты о стиральной / сушильной машине в своей квартире в пользу большего пространства или находите место с более длительной поездкой на работу, но более дешевой арендной платой.Для некоторых жителей Нью-Йорка поиск квартиры, где они также могут вести свой бизнес, не подлежит обсуждению, как это было для Мелы Болинао, которая управляет агентством иллюстраторов и поделилась своим опытом покупки кооператива в Челси для совместной работы.

Несмотря на то, что в списке говорилось, что здание на окраине Швейного квартала удобно для домашнего офиса, это ее беспокоило перед интервью.

Правила зонирования города определяют, является ли территория коммерческой или жилой, а использование здания указывается в свидетельстве о заселении.Однако, сможете ли вы вести бизнес из дома, будет зависеть от типа бизнеса, который вы ведете, и типа здания, в котором вы решите жить. Вот что следует учитывать, если вы выбираете этот путь.

«Деловое использование» — нечеткий термин

Дин Робертс, поверенный Norris McLaughlin, говорит, что термин «бизнес-использование» стал «расплывчатым» — когда-то он означал производство, но технологии все это изменили. «Большинство людей не используют квартиры для производства товаров, а предоставляют услуги лично или через Интернет, — говорит он.«

Даже в этом случае домовладельцы и правление обычно не одобряют идею о том, что сотрудники или клиенты приходят и уходят из-за опасений по поводу безопасности других жителей и потенциальной ответственности, если кто-то ранен или ранен.

Вид деятельности

Живая работа — это термин, который большинство брокеров используют для описания зданий, благоприятных для домашних офисов. Дэвид Перри, брокер Brown Harris Stevens, говорит, что «только горстка зданий будет поддерживать живую работу».

Это не значит, что вы не можете работать вне своей квартиры — если ваша компания предоставляет услугу, при которой вы не приводите клиентов в свою квартиру, им, возможно, никогда не понадобится знать об этом, — но если вам нужно быть в курсе об этом, потому что к вам приходят и уходят люди, труднее найти жилые здания.

У Болинао два сотрудника, и она редко приводит клиентов в свою квартиру-кооператив, и совет директоров принял ее заявление. Терапевт, приводящий в здание пять клиентов в день, возможно, не был бы таким успешным.

На самом деле, Перри говорит, что привлекать нескольких клиентов из-под поля зрения кооперативного совета или арендуемого здания рискованно, особенно если это здание для швейцаров, и швейцар сообщает об этом управляющему агенту. «Кооператив может посоветовать [вам] продать квартиру и вынудить [вас] уехать.«

Тип здания

Каждое здание индивидуально. Ограничения на живую работу будут изложены в правилах проживания в кондоминиуме, в собственном договоре аренды кооператива или в договоре аренды.

Если у вас нет клиентов или клиентов, которые приходят и уходят, возможно, нет необходимости упоминать об этом на собеседовании с советом директоров кооператива, если вы покупаете или арендуете, — говорит Билл Ковальчук, брокер Warburg Realty. Опытный брокер заранее узнает, открыто ли здание для подработки.«Потенциальный покупатель или арендатор никак не могут попасть на собеседование с советом директоров, если оно ограничено», — говорит он.

Поиск квартир Болинао в Гармент-Дистрикт показал, что это лучшее место для жилых домов, благодаря лофтам в Мидтауне и Флэтайроне, которые когда-то были коммерческими, а затем переоборудованы в жилые. Перри говорит, что здания такого типа более открыты для подобных ситуаций. Точно так же некоторые из бывших врачебных кабинетов на Пятой авеню, Лексингтон и Парк — это то место, где вы можете найти гибкость.

Здания на Верхнем Западе и Верхнем Востоке вряд ли будут открыты для жителей, занятых на работе, говорит Перри. «Любой крупный кооператив не допустит этого. Здание, построенное на 50% ниже, скажет« нет », а здание, построенное на 20%, может сказать« да », в зависимости от типа бизнеса», — говорит он.

В арендуемом здании в большинстве договоров аренды будет пункт, согласно которому квартира будет использоваться только для жилых целей.

Вопросы ответственности

Когда дело доходит до страхового покрытия, Джефф Шнайдер, президент Gotham Brokerage (спонсор Brick Underground), говорит, что «некоторые полисы с квартирами исключают или ограничивают предметы, используемые для бизнеса, и большинство из них распространяется только на бизнес-оборудование, которым вы владеете от своего имени.«

Если вы нанимаете кого-либо в рамках своего бизнеса, полисы страхования квартир не будут обеспечивать компенсацию работникам или покрытие установленной инвалидности, как утверждает Шнайдер, и полис «может быть аннулирован, если к вам в квартиру по делам или с рабочими целями приходят люди, которые травмировать или нанести ущерб зданию «.

Шнайдер говорит, что некоторые страховщики могут добавить расширенное подтверждение коммерческого использования, но ваше право на участие может быть ограничено суммой денег, которую вы зарабатываете на этом бизнесе.

Сдам квартиру под офис

Стоит ли снимать квартиру как офис?

Аренда офисных помещений в Далласе / Форт-Уэрте, штат Техас, может быть довольно дорогой. Владельцам бизнеса, работающим над укреплением своего бренда, наличием места для продаваемых продуктов или управлением офисными помещениями, это может быть сложно себе позволить. Для тех, кто хочет тишины и покоя, полноценного рабочего места, кладовой, личных туалетов или места, где можно перекусить во время работы, апартаменты могут стать хорошим вариантом для аренды квартиры.

Для многих малых предприятий вопрос сводится к тому, стоит ли сдавать квартиру в аренду вместо офисного помещения.

Если Вам пришла в голову аренда квартиры под офис, примите во внимание следующее:

Пример аренды квартиры под офис

Владельцы малого бизнеса и предприниматели обычно начинают свой путь к успеху из дома. Однако дети, семейные обязанности и отделение семейной жизни от работы могут стать проблемой быстрее, чем ожидалось.

В таком случае аренда офиса становится идеальным решением, не так ли?

Может быть, а может и нет.

Фактически, аренда офисных помещений в районе Даллас-Форт-Уэрт начинается от 600 долларов или больше всего за 120 квадратных футов и без особой конфиденциальности. Не говоря уже о том, что вы будете сгруппированы вместе со многими другими владельцами малого бизнеса и внешними операторами. За несколько сотен долларов в месяц у вас может быть собственный туалет, кухня, много места для хранения вещей или место для размещения нескольких рабочих станций.Если увеличение расходов может обеспечить в 5 или более раз больше места, возможно, вам стоит подумать о покрытии расходов.

Расширение рабочего пространства

Не ограничивайте себя крошечным офисом, если вам нужно больше места.

Для управления командой или продажи продуктов может потребоваться выделенное место, которое стоит дорого. Вместо того, чтобы доплачивать за незначительное увеличение площади, вы можете перенести офисное помещение в квартиру.Работая в квартире, это пространство по-прежнему является списанием налогов (что, если вы ищете списание налогов, нет ничего лучше, чем когда вы платите аренду за офис), что вы можете существенно снизить свои налоги. на 35% от того, что вы платите за место для начала. Решение превратить квартиру в офис для вашего малого бизнеса может позволить вам расширить свои операции с гораздо меньшими затратами.

Если вам нужно больше места по более низкой цене, вам нужны особые удобства, которые позволят вам и вашим сотрудникам чувствовать себя как дома, и в то же время обеспечить максимальную продуктивность и управление временем, аренда квартиры для использования в качестве офиса — это отличное решение. хороший выбор.

Поможем найти подходящую квартиру для вашего офиса

Поиск квартиры с возможностью открыть или вести бизнес изнутри не доставит хлопот. Наши обученные специалисты по поиску квартир работали со многими арендаторами квартир, чтобы найти подходящее для них место в районах Даллас / Форт-Уэрт и Эвен-Плано. Мы можем обеспечить быстрое удовлетворение всех ваших потребностей в офисной квартире, которая находится поблизости, чтобы вы могли быстрее и проще вернуться к своей повседневной жизни вне работы.Самое приятное, что наши услуги бесплатны!

Чтобы получить помощь в поиске квартиры для размещения вашего офиса, позвоните нам или заполните нашу форму поиска квартиры, чтобы начать поиск квартиры сегодня.

Начало бизнеса из квартиры

Квартирный предприниматель: Если вы им не являетесь, вы, вероятно, знаете одного. Начать бизнес из квартиры — это разумно и очень выполнимо. Но законно ли начинать бизнес из квартиры? У каждого есть друг, пишущий сценарий или музыку, консультирующий или пытающийся превратить хобби в зарабатывание денег… и все это не выходя из дома, сдаваемого в аренду.Это не говоря уже о буме технологических стартапов, начавшихся из жилых комнат и гаражей не только в Кремниевой долине, но и по всей территории Соединенных Штатов.

Однако ведение домашнего бизнеса под контролем арендодателя не всегда хорошо. И помимо возможных ограничений в аренде, могут существовать действующие законы о зонировании, запрещающие ваши усилия.

Будьте осторожны. Нарушение условий аренды или местных законов может привести к остановке вашего растущего бизнеса на несколько месяцев, пока вы пытаетесь разорвать договор аренды.

Первое, что вам нужно сделать, это взглянуть на ситуацию. Если вы еще не начали свой бизнес, вы можете воспользоваться некоторыми ресурсами, чтобы узнать, будет ли ваш бизнес расти и развиваться, прежде чем вы потратите много времени и усилий только на то, чтобы увидеть, как они пропадают зря.

Сначала проверьте свой договор аренды.

В каждом договоре аренды изложены правила поведения арендатора. Это ты. Иногда эти ограничения изложены в общих правилах, касающихся здания (часто называемых «Правилами и положениями»).Если ваш договор аренды не раскрывается, это не значит, что вам ничего не известно. Если ваш бизнес может беспокоить других арендаторов (на ум приходит обучение игре на барабанах…), это может нарушать другие аспекты договора аренды.

Еще одна вещь: если вы снимаете квартиру в кондоминиуме у владельца, CCR кондоминиума (Соглашения, кодексы и ограничения) часто более строгие для домашнего бизнеса, чем для квартир.

На всякий случай поговорите со своим арендодателем или владельцем здания и узнайте, сможете ли вы заставить его или ее быть разумными.Дайте гарантии, что, когда он достигнет определенного размера или рентабельности, вы будете арендовать отдельное пространство. Обратите внимание, что если собственность находится в ведении конгломерата — что часто имеет место в более крупных объектах — будет трудно заставить их отказаться от этого ограничения.

Далее проверяем все коды.

Как правило, существуют три области, в которых ваши бизнес-планы могут оказаться проблемными: законы о зонировании, постановления о домашнем бизнесе и бизнес-лицензирование.

Заявленная цель зонирования — разделить несовместимые виды землепользования, такие как коммерческое, жилое, сельскохозяйственное и промышленное.На самом деле зонирование — это система разрешений, предназначенная для предотвращения того, чтобы новая застройка нанесла ущерб существующему прилегающему землепользованию. Вы можете узнать в местном отделе землепользования, как зонируется ваша собственность и что это значит для вас.

Жилое, коммерческое и смешанное использование широко распространено и может принимать разные формы. Если у вас есть время и вы хотите приложить усилия, вы можете запросить отказ, часто называемый «отклонением», чтобы разрешить исключение из ограничения зонирования. Общение с местными властями часто может быть трудоемким и трудоемким.Многие считают, что легче переехать в район, где есть предварительное разрешение на смешанное или коммерческое использование.

Если в вашем районе есть постановление, касающееся домашнего бизнеса, ознакомьтесь с ним, чтобы убедиться, что ваши планы приемлемы. Эти постановления могут сильно различаться, но большинство из них логичны и не позволяют вам вести коммерческое предприятие, которое могло бы нанести ущерб местности, в которой вы живете. Например, бизнес, в котором много пешеходов или автомобилей, вряд ли окажется в тихом тупике.Кроме того, эти постановления часто ограничивают количество сотрудников, которые может иметь домашний бизнес.

Вам следует съездить в мэрию и проверить, какие бизнес-лицензии вам нужны, если таковые имеются. Отсутствие лицензии может повлечь за собой штрафы и пени. Даже если вам не требуется получать лицензию, многие муниципалитеты требуют регистрации, что является менее обременительным процессом, но в равной степени рекомендуется.

Вам нужно переехать?

Меньше всего вы хотите, чтобы ваш бизнес закрылся, когда он становится лучше.Если вы действительно обеспокоены тем, что нарушаете закон и просто не можете это исправить, попробуйте разорвать договор аренды и двигаться дальше. Это не всегда легко (или дешево), поскольку аренда квартиры — это формальный договор. Нарушение его без согласия может повлечь за собой тяжелые последствия, от потери вашего гарантийного депозита до судебного решения, по которому вы должны заплатить арендную плату за год, даже если вы уже съехали!

Законодательные органы в целом довольно выгодны для арендаторов, но вам все равно нужно знать свои права и обязанности, прежде чем вы решите разорвать договор аренды и начать свой бизнес в более выгодном районе.Опять же, проверьте условия: сколько времени осталось до аренды, каковы штрафы и есть ли способ смягчить их, найдя нового арендатора?

У вас может возникнуть соблазн рискнуть и просто уйти. Не делай этого! Вы можете оказаться на крючке не только из-за арендной платы, но и из-за гонораров адвокатов, если домовладелец подаст на вас в суд. Это также может отрицательно повлиять на ваш кредит и возможность сдавать в аренду в будущем!

Конечно, если вы еще не сделали шага к открытию квартирного бизнеса, то вы находитесь в гораздо лучшем положении.

Выполнение описанных выше шагов может иметь большое значение, чтобы гарантировать, что после того, как вы начнете свою компанию, вас не будут отвлекать отвлекающие факторы, которые могут остановить вас по техническим причинам.

3 способа использования арендной платы как налогового вычета

Рента как налоговый вычет является одним из наиболее часто неправильно понимаемых списаний деловых расходов. Меня постоянно спрашивают об этом фрилансеры или владельцы бизнеса. Будь то аренда квартиры или офиса, в котором вы живете или работаете, аренда, вероятно, станет одной из самых больших возможностей для вычета налогов.

Максимальное увеличение вычетов из налоговой декларации при соблюдении правил IRS так важно для того, чтобы быть прибыльным фрилансером.

Если вы задаетесь тем же вопросом, вам не нужно решать его в одиночку! Ознакомьтесь с 3 способами, которыми владельцы бизнеса могут использовать арендную плату в качестве налогового вычета.

1. Возьмите вычет из домашнего офиса

Учет из домашнего офиса является обычным источником списания налогов для многих фрилансеров. Этот вычет просто означает списание части вашего дома как деловых расходов.

IRS выделяет два требования к вашему домашнему офису или рабочему месту, чтобы считаться вычетом:

  1. Он должен регулярно и исключительно использоваться в рабочих целях.
  2. Это должно быть основное место вашего бизнеса

Чтобы рассчитать вычет из домашнего офиса, вы должны разделить квадратные метры домашнего офиса (или рабочего пространства) на квадратные метры всего вашего дома. Затем вы будете использовать этот процент для выплаты вашей ежемесячной арендной платы и любых других квалифицированных расходов на жилье.Итак, если мой офис составляет 100 кв. Футов, а мой дом — 1000 кв. Футов, мой домашний офис составляет 10% от всего моего дома. Я применю этот процент к моей арендной плате в размере 1500 долларов в месяц и получу вычет в размере 150 долларов в месяц (или 1800 долларов в год).

Вуаля — у вас есть здоровый налоговый вычет на расходы, которые вы уже понесли. Беспроигрышный вариант!

Один часто задаваемый вопрос: «Если я использую угол своей спальни в качестве домашнего офиса, могу ли я вычесть это, поскольку это не отдельная комната?»

Ответ: ДА, если он соответствует двум требованиям, вы можете измерить квадратные метры этого угла и вычесть их так же, как в домашнем офисе.

Как видите, расчет вычета из домашнего офиса требует времени и документации. При этом IRS дает тем, кто хочет вычет, но не хочет хлопот, выход — упрощенный вычет для домашнего офиса.

Если вы не хотите прикладывать усилия для ведения подробного учета для обычного метода, вы можете вместо этого использовать упрощенный метод, чтобы быстро рассчитать вычет из домашнего офиса.

Используя упрощенный метод, вы можете вычесть 5 долларов за каждый квадратный фут вашего домашнего офиса или рабочего пространства.В большинстве случаев этот упрощенный вычет не даст вам такого крупного налогового вычета, как истинный расчет (посмотрите нашу упрощенную и фактическую разбивку на уровне сценария).

2. Аренда выделенного офисного помещения

Когда вы арендуете выделенное офисное помещение, вы можете полностью вычесть любую уплаченную арендную плату. В этом случае вы также не сможете использовать вычет из домашнего офиса.

Функционирует почти так же, как аренда коворкинга.

Оплата аренды коворкинга может быть полностью вычтена как коммерческие расходы.Однако имейте в виду, что если вы используете свое рабочее место в качестве вычета, вы также не можете получить вычет из домашнего офиса. Никакого двойного окунания!

Если вы арендуете коворкинг на полгода, а вторую половину года работаете из дома, вы можете вычесть из домашнего офиса часть времени, которое вы потратили на ведение дел из дома. Просто не забудьте вести подробные записи на случай, если наши милые друзья из IRS будут сомневаться в этом!

При этом гораздо более вероятно, что арендная плата, которую вы платите за выделенное офисное помещение, будет намного выше, чем вычет из домашнего офиса.Например, если вы платите 500 долларов в месяц за аренду выделенного офиса, ваш налоговый вычет составит 6000 долларов в год. Это большая налоговая экономия, чем приведенный выше пример вычета домашнего офиса в размере 1800 долларов в год.

3. Аренда жилья на короткий срок

Аренда жилья на короткий срок через Airbnb или VRBO — обычное дело для многих фрилансеров, считающих себя «цифровыми кочевниками». Эти дома для отпуска могут служить вашим домом на какое-то время, и вы будете работать оттуда так же, как и в любом другом доме.

Можно привести доводы в пользу того, что вы можете вычесть свое рабочее место в краткосрочной аренде дома почти так же, как вы можете вычесть свой домашний офис. Однако IRS не выпустило подробных указаний по этому поводу.

Если вы собираетесь использовать часть арендуемого вами загородного дома, важно сохранять организованность и вести подробную документацию, подтверждающую вашу позицию. Вот что вам нужно задокументировать:

  1. Цена каждой аренды
  2. Площадь каждого арендуемого участка
  3. Площадь выделенного рабочего пространства каждого арендуемого помещения

Вероятно, если вы часто перемещаетесь как цифровой кочевник) поддерживать свою позицию будет намного сложнее, чем если бы вы работали где-то по 3-6 месяцев, а потом переезжали в другую квартиру или снимали.

Если вы путешествуете по работе, вы просто воспользуетесь вычетом для служебных командировок.

Списание арендной платы в качестве вычета налога!

Использование арендной платы в качестве налогового вычета, вероятно, является одним из самых больших вычетов, которые вы можете сделать как фрилансер или индивидуальный предприниматель. Вам не обязательно быть домовладельцем, чтобы воспользоваться списаниями в своей жилой зоне. Как и в случае с любым налоговым вычетом, важно оставаться организованным в течение всего года. Воспользуйтесь системой отслеживания расходов Keeper Tax, которая поможет вам сохранить больше ваших с трудом заработанных денег.

Примечание. Компания Keeper Tax стремится помочь фрилансерам преодолеть сложность их налогов. Иногда это приводит нас к обобщению налоговых советов. Если у вас есть вопросы, напишите нам по электронной почте.

Как я могу вычесть арендную плату за квартиру? | Home Guides

Эрик Банк, MBA, MS Finance Обновлено 5 января 2019 г.

В отличие от процентов по ипотеке, выплачиваемых домовладельцами, арендная плата за квартиру, как правило, не подлежит налогообложению. Тем не менее, вы можете включить часть арендной платы в вычеты по своему бизнесу, если вы ведете домашний бизнес из своей квартиры.Вы должны соответствовать определенным критериям, чтобы иметь право вычесть арендные расходы как коммерческие расходы.

Совет

Вы можете вычесть арендную плату за часть своей квартиры, которую вы используете в качестве домашнего офиса или арендуемого помещения, в Приложении C формы 1040.

Право на вычет из домашнего офиса

Вы можете вычесть арендную плату за квартиру на пропорциональной основе если вы ведете бизнес из своей квартиры. Офис должен быть отдельным пространством и использоваться регулярно и исключительно для вашей работы.Вы можете удовлетворить это требование, если у вас есть одно из следующих мест: где вы встречаетесь с клиентами; место для хранения образцов продукции или инвентаря; или используется как детский сад. Он также может соответствовать необходимым критериям бизнес-пространства, если ваш бизнес является отдельным субъектом, который сдает помещение в субаренду у вас или вы арендуете или сдаете в субаренду пространство гостям на срок более 14 дней в году.

Обычный метод

Размер вычета арендной платы напрямую зависит от размера выделенной площади.Вы можете использовать обычный или упрощенный метод для расчета суммы удержания арендной платы. Обычный метод требует, чтобы вы вели точный учет ваших фактических расходов, связанных с франшизой. Этот метод требует, чтобы вы делили площадь, подлежащую вычету, на общую площадь квартиры. Полученный коэффициент вычета применяется к вашей арендной плате и другим расходам, таким как коммунальные услуги.

Например, если ваша квартира составляет 1600 квадратных футов, а вы посвящаете 400 квадратных футов своему бизнесу, ваш коэффициент вычета составит 400/1600, или 25 процентов.Если ваша ежемесячная арендная плата составляет 3000 долларов, ежегодный вычет за аренду составляет 0,25 x 3000 долларов x 12, или 9000 долларов. Вы должны выполнить тот же расчет для других расходов, разделенных с остальной частью квартиры, таких как счет за электричество, чтобы вычислить общий вычет за год.

Использование упрощенного метода

Если вы не хотите вести подробные записи, необходимые для обычного метода, вместо этого вы можете использовать упрощенный метод, чтобы быстро рассчитать вычет из домашнего офиса. Чтобы использовать этот метод, вы умножаете количество квадратных футов, занимаемых бизнес-помещением, до максимальных 300 квадратных футов, на 5 долларов за квадратный фут, чтобы определить годовой вычет для домашнего офиса.При использовании этого метода максимальный годовой вычет составляет 1500 долларов США, что включает все расходы, связанные с домашним офисом.

Управление арендным бизнесом

В «гиг-экономике» наблюдается рост услуг по аренде жилья, таких как Airbnb, FlipKey, VRBO и других. Вы можете вычесть все необходимые и обычные расходы, используя обычный метод, для ведения арендного бизнеса, сдав часть своей квартиры в субаренду, но только если вы платите налоги со своего дохода от аренды. IRS требует, чтобы вы платили эти налоги, если вы арендуете помещения более чем на 14 дней в году.Вы должны вести тщательный учет на случай, если IRS захочет доказать свои расходы. В частности, вы должны указать, на сколько дней в году вы сдаете помещение в аренду, потому что вы можете вычесть расходы только за эти дни.

Сан-Франциско Правила субаренды

В Сан-Франциско вы не можете сдавать свою квартиру более чем на 90 дней в году, если вы не присутствуете в течение дней аренды (аренда на хостинге не ограничена), и вы должны получить 14% временного платежа.