Офис в жилом доме – альтернатива бизнес-центру?
Из-за ограниченного числа бизнес-площадей, особенно в Москве, многие руководители приобретают квартиры в жилых домах и приспосабливают их под офисы. Однако далеко не каждую квартиру можно перевести в нежилой фонд. Автор рассказывает, когда и при наступлении каких условий это возможно; какие документы необходимо собрать и куда подать; в какие сроки перевод будет осуществлен и по каким причинам вам могут в этом отказать.
Ни для кого не секрет, что поиск офисного пространства для новой компании или помещения для нового магазина с каждым годом становится все более трудноразрешимой задачей. Прежде всего это касается Москвы и других крупных городов. И дело даже не в размере арендной платы или стоимости квадратного метра офисных помещений. В большей степени это связано с тем, что количество помещений, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, не растет пропорционально количеству желающих заниматься такой деятельностью.
Как правило, пространство нового, строящегося бизнес-центра распределяется между инвесторами еще на стадии строительства. Это одно из условий их участия. В дальнейшем более мелким компаниям ничего не остается, как арендовать офисы не на самых лучших условиях.
В такой ситуации выходом может быть квартира в жилом доме, переведенная в нежилой фонд.
Ограничения использования квартиры в качестве офиса
Прежде чем рассматривать вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо определиться с этими двумя понятиями.
В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса для признания помещения жилым необходимо, чтобы оно отвечало следующим требованиям:
- Это должно быть изолированное помещение. Таким образом, доля в квартире, если она не выделена в качестве отдельной комнаты, не может рассматриваться как жилое помещение, а следовательно, быть переведена в нежилое.
- Это должно быть недвижимое имущество, определение которого содержится в ст. 130 Гражданского кодекса.
- Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, что означает, что оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Видами жилых помещений являются:
- жилой дом или его часть;
- квартира или ее часть;
- комната.
Что касается определения нежилого помещения, в действующем российском законодательстве оно как таковое отсутствует. Однако исходя из содержания статей некоторых законодательных актов (Гражданский и Жилищный кодексы, закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр.) можно сделать вывод о том, что нежилое помещение также должно отвечать двум первым признакам, указанным в отношении жилого помещения. Другими словами, оно должно являться недвижимым имуществом и представлять собой изолированное помещение.
Основное отличие нежилого помещения от жилого – его предназначение. Оно не предназначено для проживания граждан. В нем, в отличие от жилого помещения, возможно размещение магазина либо офиса.
Однако законодательством предусмотрены случаи, когда использование квартиры в качестве офиса возможно и без перевода ее в нежилое помещение.
Согласно статье 17 Жилищного кодекса и пункту 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
При использовании данной правовой нормы необходимо иметь в виду, что она касается прежде всего граждан, а не юридических лиц. Только гражданин, проживающий в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, вправе осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в месте своего проживания.
Это относится в первую очередь к адвокатам, осуществляющим деятельность в форме адвокатского кабинета. В соответствии с пунктом 6 статьи 21 закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускается использование адвокатом для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, принадлежащего ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия членов семьи.
Однако при использовании организацией в качестве офиса жилого помещения необходимо помнить о следующих ограничениях, предусмотренных законодательством.
Во-первых, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А потому сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, признаются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как сделки, не соответствующие требованиям закона. Такая позиция выражена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».
Судебно-арбитражная практика
Государственное образовательное учреждение «Лицей» заключило с ООО «Дальсервис» договор аренды помещений общей площадью 2 206,4 кв. м для использования под офис, гостиницу и в целях организации работы дома торговли. Указанные помещения располагаются в здании общежития, находящемся в оперативном управлении лицея. Согласно материалам дела в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания студентов.
Таким образом, путем заключения договора аренды большей части помещений, расположенных в здании общежития, фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое. В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума ВАС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса.
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона, вследствие чего подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в пользование лицею арендованных ООО помещений площадью 2 206,4 кв. м (постановление Президиума ВАС РФ № 2780/05 от 15.06.2005 г.).
…
Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость
Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес
Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Квартиры в новостройках на любой кошелёк
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Жилые помещения — не только для проживания
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.
Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Хостелам в жилых домах осталось недолго жить
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Чем еще можно заниматься в квартирах
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Нежилые помещения — возможности шире
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д
Больше возможностей, но и больше ограничений
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Справка
Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Как перевести помещение в новый статус
В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.
— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.
Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.
Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.
Можно ли открыть офис в квартире?
Если раньше под офис можно было использовать любую квартиру, то с лета 2016 года правила игры поменялись. Теперь вам могут не только отказать в регистрации, но и наложить штраф или потребовать переезда фирмы.
Юридическая сторона вопроса
Раньше жилищный кодекс запрещал использовать квартиры в собственности населения в качестве объектов для ведения промышленной деятельности. Этим пользовались предприниматели, деятельность которых не связана напрямую с производством товаров.
Теперь же контролирующие службы требуют, чтобы в жилых квартирах не велась любая предпринимательская деятельность. Если помещение находится в жилом фонде, то вам откажут в регистрации юридического лица по указанному адресу. Такие изменения объясняют тем, что многие организации ведут коммерческую деятельность, которая не имеет промышленного характера. Но при этом они нарушают права других жильцов многоквартирного дома, не выплачивают положенные налоги и коммунальные платежи, а также не соблюдаются санитарные нормы и правила техники пожарной безопасности.
Итак, можно ли открыть офис в квартире? Фактически если вам не нужно регистрировать на данный адрес юридическое лицо, а работа не связана с производством и частым посещением клиентами, то покупайте или арендуйте квартиру и работайте. Если же помещение планируется использовать в качестве официального представительства, то его следует легализировать, выполнив переоборудование и переведя в коммерческую недвижимость.
Зачем переоформлять недвижимость
Переоформление недвижимости дает следующие преимущества:
- Возможность регистрации юридического лица по данному адресу.
- Проведение перепланировки помещения, организация отдельного входа.
- Легализация офиса, вы сможете вести там торговую, ремонтную, финансовую и другие виды деятельности.
- Стоимость такого объекта повышается в 1,5-2 раза, если бизнес не пойдет, офис можно будет выгодно перепродать.
Обратите внимание, что офис в квартире жилого дома можно открыть далеко не всегда. Данный вопрос согласовывается с местными властями, балансодержателем дома, самими жильцами и контролирующими службами. Переводу в нежилой фонд, как правило, подлежат помещения на первом или на цокольном этаже, чтобы в них можно было организовать отдельный вход.
Как провести перепланировку помещения
Если вы решили переоформить вашу недвижимость как коммерческую, то на объект нужно получить новый техпаспорт, и скорее всего, потребуется выполнить его ремонт для соблюдения санитарных и технических норм. Ремонтные работы проводятся на основании проекта перепланировки, в него закладываются условия, которые вытекают из площади будущего офиса, количества сотрудников и вида деятельности компании. Подобный проект подлежит согласованию в архитектурно-строительной службе города, после чего будет выдано разрешение на начало ремонтных работ.
Чтобы оборудовать отдельный вход, следует пройти процедуру согласования входной группы. Такие работы подразумевают внесение изменений в конструкцию внешней стены, а также возведение крыльца. Обратите внимание, что по новым правилам вход в ряд компаний должен оборудоваться под нужды людей с ограниченными возможностями. Если изначальные условия позволят, то можно не просто организовать отдельный вход, но и расширить ваше помещение, например, добавив пристройку с витриной. Более точные рекомендации наши инженеры могут дать только после осмотра конкретного объекта.
Надеемся, что в этой статье вы нашли ответ на вопрос, можно ли открыть офис в квартире. Подробную информацию на эту тему всегда можно получить у наших консультантов.
Житья нет! Что делать, если в соседней квартире организовали предприятие | Дом/ремонт | Недвижимость
Наверняка каждый из нас слышал множество подобных историй: знакомый с соседями ведёт борьбу с открывшимся в их подъезде хостелом или мини-гостиницей. Эта борьба может принять любые очертания. Кто-то воюет с соседом, устроившим в своей квартире офис страховой компании. Другой жалуется во всевозможные инстанции на спа-салон, под который переделали соседнюю жилплощадь. Третьи воюют с частным детским садом, который никто не ожидал увидеть в одной из квартир.
Все эти истории разные, но похожи друг на друга и стары, как мир. Малый бизнес ищет любые пути, которыми можно было бы сократить издержки. Использование жилой недвижимости в качестве коммерческой — один из них, ведь жилые метры стоят куда меньше тех, которые предназначены для ведения бизнеса.
Но обычных людей не волнуют проблемы малого бизнеса, да и не должны волновать. Они хотят, приходя домой, чувствовать себя спокойно, а не наблюдать толпу снующих туда-сюда по лестничной клетке клиентов очередного дельца. И они имеют на это полное право.
Другой вопрос: как понять, что квартира в вашем доме используется в качестве коммерческой недвижимости нелегально и как с этим бороться? АиФ. ru вник в проблему и нашёл ответы на эти важные вопросы.
Была квартира, а стал магазин
Для начала стоит сказать, что по российскому закону существует механизм, позволяющий жилую недвижимость перевести в коммерческую. То есть, теоретически, в жилом доме на месте, где ранее находилась квартира, вполне может появиться магазин, офис, парикмахерская или даже аптека. Но есть и ограничения.
«Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом Жилищным кодексом Российской Федерации. Если рассматривать непосредственно квартиру в многоквартирном доме, то перевод такой квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению», — рассказывает Татьяна Манакова, руководитель юридического отдела в бюро «Падва и Эпштейн».
То есть открыть офис на первом этаже многоквартирного дома не получится, если на лестничной клетке с данным помещением находятся жилые квартиры, необходимо организовать отдельный вход с улицы.
Но это также означает, что коммерческая недвижимость может располагаться в жилом доме, если в неё есть отдельный вход с улицы и все разрешения на перевод были получены законным путём. В таком случае офис может располагаться и на втором, и на третьем этаже, при условии, что ниже него квартиры также были переведены в коммерческую недвижимость.
Что же касается не магазинов или офисов, а производств, как, например, ткацкая мастерская, то такой вид деятельности находится в жилом доме под полным запретом, согласно п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, если соседи дома производят одежду или, скажем, обрабатывают дерево, вы имеете полное право потребовать закрытия этой конторы.
Что касается мини-отелей и хостелов в многоквартирных домах, то, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 октября 2015 года № 1085 «Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации», под гостиницей понимается имущественный комплекс, предназначенный для оказания гостиничных услуг, другими словами, являющийся предприятием. Как было указано выше, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Выводим на чистую воду
В подавляющем большинстве случаев у предпринимателя, открывшего коммерческое предприятие в жилой квартире, если он реально планирует продолжать работу, будет набор каких-то документов, которыми он обязательно будет трясти у вас перед носом, доказывая свою правоту.
Главный документ, который должен присутствовать в этой папке, — согласие жильцов дома на перевод жилого помещения в нежилое. Всё остальное — дело техники. Но без официального согласия жильцов ничего не произойдёт. Чаще всего под словом «согласие» подразумевается положительный исход голосования на общем собрании. Однако, судя по опыту, на таких собраниях либо очень сложно собрать кворум, либо практически невозможно добиться необходимого результата, чтобы абсолютное большинство жильцов было не против спа-салона на первом этаже дома.
Из-за этого многие бизнесмены прибегают к фальсификации документов. Так что, даже если в папке присутствует документ о согласии жильцов, его можно оспорить. Особенно, если никто в целом подъезде не помнит ни собрания, ни голосования. Иногда обман может крыться в будущем назначении коммерческой недвижимости: по проекту была аптека, а открыли парикмахерскую. На такой бизнес также можно подать жалобу и быть правым.
Другой вопрос — куда жаловаться? Ведь кабинетов так много, и из каждого тебя стараются перенаправить куда-нибудь подальше, чтобы не связываться с этой проблемой…
«Рассмотрением жалоб на использование жилых помещений не по назначению занимаются структурные подразделения прокуратуры (межрайонные прокуратуры), которые по заявлению жильцов проводят проверку жилого помещения, используемого не по назначению, и на основании проверки имеют право обратиться в суд с требованием обязать собственника жилого помещения устранить нарушения закона. Также за это отвечает жилищная инспекция, которая имеет право возбудить в отношении нарушителя дело об административном правонарушении за нарушение правил пользования жилыми помещениями», — рассказала Татьяна Манакова.
В случае, если собственник жилого помещения систематически нарушает нормы жилищного законодательства (использует жилое помещение не по назначению), соседи нарушителя имеют право обратиться в комитет по управлению имуществом органа местного самоуправления, который на основании проверки имеет полномочия подать заявление в суд о выселении нарушителя.
Так что, как видите, закон всегда стоит на стороне обычного гражданина, проживающего в собственной квартире. Выходит, нет необходимости устраивать войну и скандалить с владельцем бизнеса, тратя на это свои драгоценные нервы. Достаточно просто написать заявление в нужное окно, запустив правовой механизм. Дальше он сам будет вертеться-крутиться, а вы — спокойно ждать, пока всё придёт в порядок.
Как превратить квартиру в офис
Фото: flickr.com/oneras
Теперь, чтобы изменить статус квартиры и получать от использования своей недвижимости прибыль, придётся не только оформить множество справок и сделать перепланировку, но и получить согласие общего собрания жильцов многоквартирного дома. Соответствующий закон Госдума приняла 21 мая.
Требуется согласие соседей
Закон, разработанный Правительством, уточняет условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое. По словам члена Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ильи Осипова («Единая Россия»), документ подготовлен во исполнение поручения Президента РФ и направлен на защиту интересов граждан, соседи которых решили открыть бизнес в собственной квартире.
Так, предусматривается обязательное согласование этого вопроса с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Причём для принятия такого решения обязательно требуется кворум — участие в собрании граждан, обладающих более чем 50 процентами голосов от общего числа. Также на собрании должны присутствовать более двух третей жильцов подъезда, где расположено помещение, которое предлагается перевести в нежилое, и не меньше половины граждан, проживающих в квартирах, примыкающих к этому помещению. Если же многоквартирный дом состоит из одного подъезда, требуется представительство двух третей собственников квартир в здании.
Кстати, примыкающими считаются квартиры по соседству, над или под помещением. Причём жильцы каждой из них должны дать письменное согласие на перевод соседской собственности в нежилой статус. Эти документы затем нужно будет представить в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод.
Отвечать за проверку соблюдения обязательных требований к порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение теперь будут органы исполнительной власти субъектов Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор.
Член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Михаил Чернышев («Единая Россия») подчеркнул, что закон предлагает более сбалансированный механизм, защищающий права собственников. А член того же комитета Игорь Торощин (ЛДПР) предложил внимательно проследить за правоприменительной практикой. Он считает, что правоохранительные органы уделяют недостаточное внимание жалобам жильцов на шум из перепрофилированных квартир, где открывают салоны красоты, хостелы и продуктовые магазины. Особенно много жалоб на магазины — обычно в них продают спиртное, так что они становятся местом сбора любителей выпить.
Что такое нежилое помещение?
Нежилое помещение — это помещение, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать своё жилое помещение нежилым. Но следует учитывать, что нельзя изменить статус, если квартира используется кем-либо, в том числе самим хозяином, для проживания. В многоквартирном доме нежилыми могут стать только помещения на первом этаже или в подвале. Нельзя осуществить перевод квартиры в новый статус в наёмном доме социального использования. Также запрещено переводить помещение в нежилое, если его предполагается использовать в религиозных целях.
Впрочем, прежде чем приниматься за оформление документов по изменению статуса квартиры, которую вы хотите использовать в коммерческих целях, нужно проверить, не числится ли здание на учёте в штабе ГО и ЧС или в списке объектов культурного наследия. В этих случаях могут возникнуть сложности с переводом. Также следует проверить, не находится ли здание в аварийном состоянии и не снесут ли его в ближайшее время.
Куда обратиться с заявлением?
Изменением статуса помещений занимаются органы местного самоуправления. Согласно статье 23 Жилищного кодекса, заявление о переводе подают в МФЦ или в уполномоченный орган. Сделать это можно как лично, так и по электронной почте.
В числе документов, которые нужно приложить к заявлению:
- копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом
- план и технические характеристики помещения;
- техпаспорт квартиры;
- план здания по этажам;
- выписка из домовой книги о прописанных лицах;
- официально оформленный проект перепланировки квартиры в нежилое помещение;
- решение общего собрания жильцов многоквартирного дома и письменное согласие жильцов каждой примыкающей квартиры.
На рассмотрение заявления и принятие решения по нему уходит в общей сложности полтора месяца. В решении может содержаться условие обязательной перепланировки помещений. Если это необходимо, по окончании работ приглашается комиссия, которая должна составить акт об успешном завершении перепланировки.
Если все перечисленные процедуры прошли успешно и вам удалось переделать квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого нужно подготовить Технический план перепланировки помещения, заверить подписью кадастрового инженера и подать в Росреестр в электронном варианте. На этапе подготовки технического плана надо обратиться в организацию кадастровых инженеров.
Чтобы составить план, нужно предъявить:
- заявление по образцу БТИ;
- паспорт РФ;
- официальное подтверждение права на помещение;
- протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
- план этажей здания, техпаспорт квартиры;
- доверенность, если процесс оформления осуществляет не собственник, а доверенное лицо;
- документ санэпидемстанции об одобрении проекта перепланировки;
- справку пожарной инспекции о безопасности перепланировки квартиры;
- техническое заключение управляющей компании.
Затем нужно зарегистрировать помещение по месту нахождения недвижимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр. На перевод жилого помещения в нежилое придётся потратить четыре-пять месяцев.
Если вам отказали
Если вам отказали в изменении статуса квартиры, можно обжаловать это решение в судебном порядке. Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменений статуса помещения поступает немало, и большая часть отказов происходит из-за невнимательности заявителей.
Отказ возможен, если помещение не соответствует установленным характеристикам, если невозможно провести его перепланировку.
Или в случае, когда заявитель подал неполный комплект документов или у него есть обременение на жильё, например ипотека.
В квартире, которую хотят перевести в нежилой статус, не должно быть прописанных жильцов, кроме собственника. Проект перепланировки должен соответствовать требованиям законодательства, а сама квартира ранее не должна была подвергаться незаконной перепланировке.
В Кадастровой палате рассказали, какой бизнес можно открывать в жилом доме
Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом — это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые — для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определённые стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Жилые помещения
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению — для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
АГН «Москва»
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую — с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников — предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Нежилые помещения
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также подпадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Сергей Лантюхов/News.ru
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.
Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом, — говорит Надежда Лещенко.
Хотите получать новости быстрее всех? Подписывайтесь на нас в Telegram
Арендуем офис в жилом доме
В соответствии с действующими в Украине законами легче использовать собственную квартиру под офис самому владельцу. Ст. 383 Гражданского кодекса сообщает, что собственник может использовать свою квартиру для проживания своей семьи и других лиц и запрещает размещение в квартире только промышленного производства. Выходит, что запрета на организацию в жилой квартире офиса фактически нет. Во втором пункте этой же статьи прописано, что в квартире можно делать ремонт и другие изменения, если это не повлечет за собой нарушение прав других владельцев квартир в многоэтажке и не противоречит санитарным нормам и нормам безопасности. То есть этим фактически разрешают переоборудовать свое жилье для других нужд.
По закону
В то же время законодательство четко прописывает правила аренды квартиры в жилом доме. Для того, чтобы в обычной сдаваемой в аренду квартире, сделать офис, необходимо обязательно вывести ее из жилого фонда. Делать это должен сам владелец, потому что у арендатора нет права распоряжаться имуществом.
Гражданский кодекс четко определяет, что юридическое лицо может брать в аренду жилые помещения только для проживания в них физических лиц. Кодекс же прописывает запрет реконструкции квартиры без согласия владельца.
Выходит, что снимать квартиру под офис незаконно и неправомерно. Но как все обстоит на самом деле? Ведь мы видим, что в старых многоэтажных домах, в которых не предполагалось отдавать нижние этажи для торговли и сферы услуг, очень часто заняты помещениями магазинов, парикмахерских, медицинских и косметологических кабинетов, а также всевозможными офисами.
На деле
На сегодняшний день ситуация с арендой квартир под офисы в Украине обстоит так, что предприниматели, желающие снимать обычную квартиру для ведения бизнеса просто ее снимают. И никакого вывода недвижимого имущества из жилого фонда не происходит для этой цели. По цене, конечно, аренда квартиры обходится дешевле, чем аренда офисного помещения . В среднем на 20%, утверждают риэлторы. Это одна из причин, по которой обычную квартиру продолжают снимать вместо предназначенной для бизнеса недвижимости.
Можно сказать, что на практике так делают часто и особых проверок бизнесменам не устраивают. Но стоит помнить, что для тихого мирного ведения дел в арендованной квартире жилого дома лучше выполнять ряд требований.
Во-первых, офис должен быть закрытого типа, чтобы к вам не стояли очереди на лестничной площадке и не ходили весь день клиенты.
Во-вторых, конечно же, деятельность должна быть тихой. Про запрет на организацию производства мы уже говорили выше. С этим, собственно, все понятно. Другие источники постоянного шума, который может помешать соседям, также не стоит размещать в вашем офисе. Иначе жалоб не избежать. Кроме того, есть нормы шума для жилых домов , соблюдение которых никто не отменял.
В-третьих, как хозяин, так и арендаторы, должны находиться в нормальных отношениях с соседями, которые не должны быть настроены против офисного помещения под боком. Помните, что именно соседи, в первую очередь, могут пожаловаться на незаконное размещение вашего бизнеса в жилом доме.
В-четвертых, гораздо лучше, чтобы официальный адрес фирмы фигурировал не по адресу съемной квартиры. Зарегистрируйте предприятие по адресу, к которому у специальных служб не будет претензий.
Если соблюсти ряд вышеперечисленных нехитрых требований, то, как показывает опыт многих бизнесменов, можно достаточно долго и спокойно заниматься делами в арендованной квартире.
Как себя вести с налоговой
Еще один нюанс, о котором стоит помнить, выбрав для аренды квартиру, — это официальное оформление расходов на аренду в документах. Не стоит относить арендную плату за квартиру в валовые расходы, потому что это может привлечь внимание налоговой. Налоговая инспекция может назначить проверку и обратиться в суд, который может признать сделку о неправомерной аренде квартиры под офис недействительной.
Когда решение суда вступит в силу, стороны должны будут вернуть друг другу затраты, что в свою очередь будет иметь налоговые последствия. Если все это время компания оформляла арендные расходы в валовые, то после признания сделки аренды квартиры недействительной и возврата владельцем недвижимости денег, компания автоматически будет обязана оплатить налог на прибыль вместе со штрафами.
Штрафы и выселение
Обратиться в суд для выселения из жилого дома вашего офиса могут жильцы, ЖЭК и налоговая. Согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных нарушениях использование жилых помещений не по назначению чреваты предупреждением или штрафом для граждан от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 гривны) и предупреждением или штрафом для должностных лиц от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 до 119 гривен). Как видим, незначительные штрафы не могут отпугнуть желающих арендовать квартиру под офис. Соответственно вместе с предупреждением и штрафом назначат и выселение.
Как обустроить магазин или парикмахерскую
А что же с магазинами, стоматологическими кабинетами, аптеками и прочими заведениями, обязательно присутствующими в жилых домах обычных спальных районов? Все дело в том, что для такой сферы, как торговля, оказание косметологических и медицинских услуг важна именно близость к своим клиентам. Ведь не будете вы каждый раз специально ехать в центр города, чтобы купить аспирин или сделать маникюр? Подходящих помещений в спальных массивах не хватает, вот и идут в дело первые этажи высоток.
Однако не забывайте, что специфика этого бизнеса такова, что каждый день эти помещения будут принимать множество клиентов, а это означает хождение туда-сюда, хлопанье дверью. Ни каких соседей не устроит такое положение дел в подъезде. Поэтому именно к таким видам бизнеса предъявляют особые требования — тут уже не отделаешься просто хорошими отношениями с соседями. Для обустройства на первом этаже подобных кабинетов и торговых площадей обязательно нужно провести процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, сделать отдельный выход, а также привести помещение в состояние, отвечающее всем требованиям безопасности и санитарным нормам.
Тем, кто все-таки решил заняться организацией бизнеса на первом этаже, стоит помнить, что перевод в нежилой фонд недвижимости требует много времени, сил и денег. Придется пройти не одну инстанцию и получить целый ряд разрешительных документов, прежде чем заняться бизнесом.
Маленькая хитрость
Как видим, владельцу помещения легче распоряжаться своим имуществом для бизнес-целей. Чтобы не нарушать закон, все же рекомендуется купить квартиру , а не снимать. Но есть и еще один достаточно привлекательный способ: один из соучредителей фирмы передает свою личную недвижимость в уставной фонд фирмы. Таким образом выходит, что ею владеет физическое лицо, и компания не является арендатором. По закону все чисто.
В каждом конкретном случае выбора между арендой специального помещения и обычной жилой квартиры под офис нужно смотреть на все нюансы. В одних случаях вы сможете организовать закрытый офис без проблем, в других — нужно будет рассматривать помещения, которые выведены из жилого фонда, или все-таки рассмотреть предложения от бизнес-центров.
Автор: Екатерина Колонович , журналист Domik. net
© domik.net, 2013
Они могут превратить офисные здания в жилые дома
Коронавирус может спровоцировать переоборудование офисных зданий в Нью-Йорке в жилые дома
Долгосрочные последствия пандемии коронавируса не будут полностью известны в течение нескольких месяцев или даже лет, но один важный вопрос уже возник: если теперь широко распространенная работа на дому станет стандартной практикой, что это будет значить для офисного рынка Нью-Йорка?
Некоторые профессионалы в сфере недвижимости утверждают, что компании и сотрудники будут более счастливы, чем когда-либо, вернуться в свои офисы после того, как кризис утихнет, в то время как другие предсказывают более постоянное снижение спроса на офисные помещения.И у них уже есть решение, как коммерческие арендодатели могут с этим справиться: превратить свои офисы в жилые дома, чтобы облегчить жилищный кризис в Нью-Йорке.
«Это не новая идея и не новое явление», — сказала Ингрид Гулд Эллен, директор Центра недвижимости и городской политики им. Фурмана Нью-Йоркского университета. «В последние годы мы наблюдали ряд преобразований офисных помещений в жилые в Нижнем Манхэттене и других частях города».
Но, по данным Colliers International, только на Манхэттене рынок аренды офисов в 2019 году увеличил объемы аренды, чем в любой другой год с 2001 года.Лизинговая активность на Манхэттене растет четвертый год подряд и достигла почти 43 миллионов квадратных футов.
Гулд не ожидает, что спрос на офисные помещения исчезнет после пандемии, но сказала, что, возможно, компании будут уделять больше внимания предоставлению своим сотрудникам общих офисных помещений и гибкости для удаленной работы, когда им это необходимо.
Она также отметила, что преобразование офиса в жилое — это более простой способ получить больше жилья в городах, чем строительство жилых домов с нуля.
«Это может быть способ расширить предложение жилого жилья, не встречая такого же сопротивления со стороны общества, — сказала она, — потому что вы по-прежнему обеспечиваете безопасность улиц и сохраняете прежние очертания горизонта».
Прецедент превращения офисной недвижимости в жилое пространство в более широком масштабе можно найти в гораздо меньших городах, таких как Детройт и Толедо, штат Огайо. По словам Робина Хаке из Центра общественных инвестиций Института земельной политики Линкольна, в последние годы в этих местах резко упал спрос на офисные помещения, независимо от коронавируса.
Для такого мегаполиса, как Нью-Йорк, где спрос на офисные помещения остается высоким, аналогичный сдвиг, вероятно, будет зависеть от того, как долго продлится пандемия, и от того, насколько привыкли работать домашние компании и сотрудники станут.
Соблюдайте осторожность
Hacke охарактеризовал превращение большего количества офисных зданий в жилые дома как «скромный шаг» на пути к разрешению кризиса доступного жилья в таких городах, как Нью-Йорк, но не стал утверждать, что это панацея.Это особенно верно, учитывая, что арендодатели офисов могут легко решить, что более экономически целесообразно превращать свою недвижимость в роскошные кондоминиумы, чем в доступные квартиры.
«Я бы не думала, что это приблизится к удовлетворению застроенной потребности в доступном жилье, — сказала она, — а это действительно большой пробел».
И другие скептически относятся к тому, что пандемия приведет даже к небольшому преобразованию офисных помещений в жилые в пяти районах.
Джонатан Боулз, исполнительный директор Центра городского будущего, отметил, что до того, как коронавирус поразил, в городе был рекордный уровень рабочих мест с очень небольшим избыточным офисным пространством.Он выразил обеспокоенность тем, что вывод с рынка офисных площадей, когда пандемия пройдет, в конечном итоге приведет к удорожанию коммерческой аренды, так же как малые предприятия снова начнут стремиться к росту.
«Ясно, что пандемия коронавируса создает совершенно новую модель работы, но далеко не ясно, будет ли это так в долгосрочной перспективе», — сказал он. «Я думаю, мы должны предположить, что этого не произойдет».
«Я считаю, что экономические основы города сильны, — продолжил он, — и я бы посоветовал проявить осторожность, прежде чем переводить много офисных помещений в автономный режим. ”
Компании, скорее всего, попытаются упростить для сотрудников удаленную работу в будущем, но это не означает, что они будут рассматривать удаленную работу как идеальный вариант, сказал он.
Боулз предсказал, что в секторе розничной торговли более вероятно возникнут долгосрочные изменения из-за коронавируса, чем в офисном секторе, поскольку розничная торговля уже боролась с пандемией.
«Мне больше интересно подумать, может ли это ускорить или ускорит изменения в том, что мы делаем для розничной торговли, и я не уверен, что у меня есть ответы», — сказал он.Но что касается офисных зданий, по его словам, «уровень вакантных площадей в городе по-прежнему остается низким».
В недавнем интервью изданию The Real Deal генеральный директор CBRE Мэри Энн Тай сказала, что она ожидает, что люди «вновь возрадуются посещению офиса» после окончания пандемии, что потенциально приведет к увеличению, а не снижению спроса.
Джордан Баровиц из Durst Organization сделал похожий прогноз, заявив, что работники «будут очень рады вернуться в офис», как только смогут. По его словам, если спрос действительно упадет, это, скорее всего, будет связано с более широким экономическим спадом, а не с тем, что компании решат, что им больше не нужно или не нужно столько офисных площадей.
«Я не могу говорить о глубине экономического спада, который это вызовет, — сказал он, — но мы действительно ожидаем, что люди будут счастливы вернуться в офис, чтобы делать свою работу».
Бретт Теодос, старший научный сотрудник Института урбанистики, сказал, что наибольшее влияние на офисные помещения, вероятно, окажут общие экономические трудности.Он не предвидит, что вирус вызовет какие-либо неминуемые изменения в работе людей.
«Наибольший непосредственный эффект, который я вижу для коммерческой недвижимости, — это не переход к удаленной работе, а увольнения и ожидающаяся волна мелких банкротств», — сказал он. Последствия этого «будут означать невыплаченную арендную плату и снижение спроса, пока мы не вернемся в полную силу».
Жилое и офисное здание / blauraum Architekten
Жилое и офисное здание / blauraum Architekten
© Вернер Хутмахер
+ 20
ПоделитьсяПоделиться
-
Facebook
-
Twitter
-
Почта
0
3
82 Pinterest
Или
https: // www. archdaily.com/778508/residential-and-office-building-blauraum-architekten © Martin Lukas Kim
Текстовое описание предоставлено архитекторами. Новое здание, состоящее из сдаваемых в аренду единиц и торговых площадей, расположено на Hoheluftchaussee, одной из главных артерий Гамбурга, ведущих к центру города. Основная идея — заполнить свободный участок и создать качественное жилое пространство с учетом большого трафика.
© Мартин Лукас Ким
Здание состоит из одного центрального ядра с обращением из девяти квартир.На каждом этаже по две квартиры, кроме верхнего этажа: там планировалась одна квартира с огромной террасой на крыше.
План этажа Раздел План этажа
Основное внимание уделяется открытой концепции, обращенной на юг, с видом на внутренний двор, что позволяет избежать оживленной улицы на противоположной стороне. В каждой квартире есть балкон с южной стороны, а также лоджия с северной стороны — Лаубенциммер.
© Werner Huthmacher
План этажа был создан открытым и широко. Спальные комнаты ориентированы на улицу, а жилые помещения выходят на южную сторону во двор.Этот первый этаж был задуман как открытое офисное помещение с террасой на крыше.
© Werner Huthmacher
Для снижения уровня транспортного шума создан жилой двустенный фасад, похожий на лоджию. Хрустальный и полностью застекленный уличный фасад разделен на сегменты, отражающие форму каждой единицы. Эти отдельные стеклянные сегменты наклонены в разных направлениях и покрыты оконной пленкой разной яркости. В результате получается красочный и постоянно меняющийся ритм света и отражений.
© Вернер Хутмахер
Не каждое устаревшее офисное здание превращается в квартиры — Большой Вашингтон
Это бывшее офисное здание Агентства по охране окружающей среды хорошо подходило для адаптивного повторного использования в качестве жилых домов.
Эта статья была впервые опубликована 20 ноября 2017 года. Пандемия вызвала много разговоров о будущем офисных зданий, поэтому мы хотели снова поделиться этой статьей.
Сотни функционально устаревших офисных зданий 1980-х и 1990-х годов вокруг Большого Вашингтона достигли того возраста, когда они потребуют существенного ремонта и их придется изобретать заново.Некоторые, но не все из них могут стать жилыми домами, в зависимости от их местоположения, цены и планировки.
В других городах США, процветавших в более ранние эпохи, тысячи людей живут в промышленных чердаках 19 века, офисных зданиях в стиле ар-деко или даже в модных офисах 1960-х годов. В Балтиморе, например, брокер по коммерческой недвижимости JLL сообщает, что в результате 17 переоборудования офисов 2,8 миллиона квадратных футов офисов были заменены квартирами и гостиницами, чему способствовали местные и федеральные налоговые льготы.Подобные местные стимулы создали новые жилые кварталы в центре Лос-Анджелеса и Нью-Йорка.
Все четыре здания на этом участке Южного Бродвея в Лос-Анджелесе были построены как офисы, но недавно были отремонтированы как жилые или гостиничные. Изображение автора.
Тем не менее, несмотря на широкое освещение в СМИ, переоборудование офисов в регионе было сравнительно ограниченным. JLL насчитывает 26 конверсионных проектов в округе Колумбия, Монтгомери, Арлингтоне и Фэрфаксе, в общей сложности на два.9 миллионов квадратных футов офисов вне рынка. Это едва ли больше, чем в Балтиморе, несмотря на то, что предложение офисных помещений более чем в пять раз больше.
Преобразование офиса в жилое здесь не так распространено по ряду причин, включая относительно более здоровый рынок офисных помещений и отсутствие конкретных стимулов для этой практики (пока). Преобразование жилого помещения дает некоторые надежды, но не будет панацея либо от переизбытка офисов, либо от недостатка доступного жилья, потому что не каждое устаревшее офисное здание можно переоборудовать под жилье.
Округ Фэрфакс и округ Монтгомери недавно заказали исследования для изучения адаптивного повторного использования офисных зданий, а местный архитектор Майкл Винсек (который ранее писал об этой теме в GGWash) собрал портфолио местных примеров. Они отметили несколько соображений, которые могут помочь понять, может ли устаревшее офисное здание быть кандидатом для переоборудования для другого использования. Три ключевых момента: расположение, цена и планировка.
Благодаря многочисленным транспортным и дневным удобствам район Фаррагут-Сквер по-прежнему пользуется популярностью у арендаторов офисов.Изображение Эрика Алликса Роджерса под лицензией Creative Commons.
Расположение
Как и в случае любого другого решения в сфере недвижимости, местоположение является наиболее важным фактором при определении целесообразности использования офисов или квартир на данном участке.
Некоторые факторы местоположения делают ценные офисы и жилые дома, но другие специфичны для каждого типа недвижимости. Квартиры могут быть лучше для участка рядом со школами, футбольными полями или библиотеками. Офисы лучше подходят для размещения рядом с метро или автомагистралями, обеденными магазинами, гостиницами, зданиями судов или офисами клиентов — поскольку даже несколько кварталов могут иметь огромное значение для офисных работников, которые втискивают несколько дел в обеденный час. Многие из этих более густых и оживленных мест отвлекают офисы от более периферийных мест, включая недавний переезд Fannie Mae, Marriott и General Dynamics.
Офисные здания, переоборудованные в жилые, в Сильвер-Спринг, Хяттсвилле, Уитоне, Кристал-Сити, Старом городе и Вест-Энде Александрии, Вест-Энде и Юго-Западной набережной находятся на окраине тех основных районов, где офисы по-прежнему пользуются высоким спросом.
Еще одна распространенная особенность этих новых многоквартирных домов — то, что они по-прежнему расположены в пешеходных районах смешанного назначения.Тем не менее, в отличие от других регионов, где произошло существенное преобразование офисов в жилые, многие из пустующих офисов Большого Вашингтона расположены в пригородных офисных кампусах «периферийных городов», которые просто не сработали.
Еще один бонус заключается в том, что застройщику может быть проще получить общественное разрешение на восстановление кишечника офисного здания по сравнению с ремонтом существующих квартир или строительством новых квартир на пустующих землях. Повторное использование существующих зданий обычно не вызывает возражений NIMBY, офисы не имеют защиты арендаторов, а коммерческое зонирование может быть более щедрым, чем жилое.
Некоторые муниципалитеты, такие как округ Лоудоун, в значительной степени полагаются на более высокие налоги на недвижимость, которые платят коммерческие здания, и в результате могут препятствовать переоборудованию офисов в жилые. До сих пор это вызывало меньшую озабоченность в регионе, особенно потому, что в небольших квартирах, которые, как правило, строятся путем переоборудования, не проживает много учащихся государственных школ (самые большие расходы для муниципальных органов власти).
Переоборудование жилых домов по-прежнему связано с большим количеством дорогостоящих работ по сносу и реконструкции.Изображение автора.
Цена
Как правило, арендная плата за квартиры меньше, чем за офисы. На рынках с высоким спросом, таких как центр округа Колумбия, офисы могут арендовать вдвое больше, чем апартаменты, из расчета на квадратный фут. Но для устаревших офисных зданий в более маргинальных офисных помещениях этот разброс может быть намного уже или даже обратным.
Можно было бы добавить два новых этажа к этому промышленному зданию в Yards, потому что квартиры легче, чем его предыдущее коммерческое использование.Изображение Даниэля Лобо.
Если офисное здание можно купить по достаточно низкой цене, преобразование в жилое может быть экономически выгодным. Конструкцию здания, лифты, лестницы и парковки можно использовать повторно, что позволяет сэкономить время и деньги на самые дорогостоящие элементы здания. Поскольку отдельные квартиры больше, чем их кабинки, квартиры имеют меньшую плотность использования и требуют меньше парковочных мест, поэтому есть возможность заменить парковки новыми зданиями. Можно даже добавить этажи наверху существующего здания, как при предлагаемой перестройке возле метро Eisenhower, поскольку в квартирах легче, чем в офисах.
Цена должна быть существенно снижена, а не эквивалентна, потому что жители не могут просто въехать прямо в офис. Офисное здание по-прежнему требует дорогостоящего ремонта внутренней части здания, стоимость которого составляет около 100 000 долларов за построенную квартиру. Необходимо добавить кухни и ванные комнаты, а также водопроводные линии для их снабжения; необходимо отремонтировать электрические и вентиляционные системы, удалить устаревшую отделку, такую как подвесные потолки и ковролин; и часто требуется замена фасада для улучшения изоляции, улучшения обзора и вентиляции.
Старые офисы, такие как штаб-квартира Министерства торговли в Федеральном треугольнике, намного уже, чем послевоенные здания, такие как здание Рейгана в центре. Изображение автора.
План
Здания, которые были успешно переоборудованы, сравнительно узкие и высокие, что совершенно не похоже на стереотипное низкорослое офисное здание DC. В зданиях, построенных до Второй мировой войны, обычно было много окон для света и вентиляции.В середине 20-го века повсеместное распространение люминесцентных ламп и кондиционирования воздуха позволило коммерческим зданиям вырасти намного шире, с более дорогим пространством вдоль окон и кабинок или складскими помещениями в середине без окон.
Строительные нормы и правила не требуют, чтобы в каждой кабине было окно, но в каждой квартире окна нужны. Это означает, что более узкие здания легче преобразовать в жилые дома.
Винсек указывает на узкую ширину двух конверсионных проектов, над которыми он работал; обе конструкции выгодно отличаются от типичного многоквартирного дома шириной 65 футов — два блока по 30 футов глубиной по обе стороны от коридора шириной пять футов.(Гостиничные номера еще менее глубоки.)
Cordell Place в Bethesda имеет ширину всего 35 футов, с квартирами по одну сторону коридора. Лекс и Лео, башни-близнецы на юго-западной набережной, имеют ширину 86 футов, поэтому их квартиры значительно глубже, чем обычно, с жилыми комнатами, расположенными вдоль окон, и «внутренними» спальнями позади. Это возможно, потому что, вопреки распространенному заблуждению, строительные нормы здесь не требуют, чтобы в спальнях были собственные действующие окна. Вместо этого они могут «заимствовать» свет и воздух из других комнат через достаточно большое отверстие — обычно в стене, не доходящей до потолка. (Здание E-lofts в Александрии использует аналогичный подход.)
Некоторые из немногих переоборудованных зданий в центральном округе Колумбия были необычно узкими. Например, 2501 M St. NW был построен как странный гибрид наполовину кондо, наполовину офис, поэтому было разумно заменить его офисы кондоминиумами. (Это все еще было непросто; для установки сантехники потребовалось просверлить более 2500 отверстий в конструкционном бетоне.) Здание Репортеров возле L’Enfant Plaza имеет ширину 65 футов, а здание 1522 K St. NW (ныне отель Hyatt Place) всего 60 футов в ширину.
Внутренние дворы могут внести немного света в интерьеры очень глубоких зданий. Изображение автора.
Недорогое здание с невероятно большой протяженностью, такое как склад Hecht в Айви-Сити глубиной почти 350 футов, можно превратить в пригодные для использования жилые дома, вырезав внутренние дворы внутри здания. Но в типичном офисном здании ключевые услуги, такие как лифты, лестницы и трубы, расположены прямо посередине. Их вырезание свело бы на нет любое ценовое преимущество сохранения структуры.
А как насчет остальных?
Совмещение всех этих соображений значительно сужает круг офисных зданий, которые имеют смысл в качестве жилых домов. Из тысяч офисных структур в округе Фэрфакс только несколько десятков соответствовали критериям размера, возраста, местоположения и планировки, которые, по мнению округа, делали их подходящими для проживания.
Некоторые офисные здания просто не подходят для переоборудования жилых домов или для дальнейшего использования в качестве офисов.Глубокие следы не так эффективны, как когда-то казалось. Оказывается, офисные работники тоже любят окна, и компаниям больше не нужны хранилища файлов, которые когда-то заполняли темные внутренние помещения.
Изображение Джоша Мейстера Фотография для округа Фэрфакс.
Устаревшие офисные здания в этом районе также обрели новую жизнь в качестве институциональных и промышленных объектов: государственная школа в Бейлис-Кроссроудс, частная школа в Тайсоне и склад в Роквилле. Это могут быть более подходящие сценарии повторного использования для малоэтажных зданий с более глубокими этажами.
Crystal Mall 3, на Google Street View Изображение автора.
В других случаях снос может быть наиболее эффективным способом повторного использования участка — если новое использование покроет высокие затраты. Башня Mall 3 в Кристал-Сити, всего в квартале к востоку от входа в метро на С. Белл-стрит 1851, имеет неудобную конфигурацию: 130 футов глубиной, с небольшими площадками для парковки на каждом углу.Размещение новых офисов или квартир на месте потребует такой интенсивной реконфигурации, что легче начать с нуля с более узких и высоких башен ближе к улицам, будь то офисные (как было предложено в 2012 году) или двойные жилые башни (как предлагается в плане на будущее. )
Точно так же крупномасштабные новые застройки вокруг Тайсона сносят старые здания, которые мешают не только новым строениям, но и новым улицам и паркам, которые лучше объединят городскую ткань.
Конечно, офисы не исчезнут из нашего региона в ближайшее время, поэтому для многих офисных зданий по-прежнему лучше всего использовать офисы, но, возможно, в окружении различных дополнительных помещений вместо газонов и парковок. Например, новые таунхаусы расположены прямо через дорогу от штаб-квартиры Marriott в округе Монтгомери, которая скоро будет освобождена. RTC West, к юго-западу от центра города Рестон, добавил несколько новых ресторанов и магазинов — как в существующем офисном здании, так и в новом крыле, которое заменило лужайку.
Пэйтон Чанг, LEED AP ND, CNUa, видит обещания и опасности ежедневного планирования как житель Юго-западной городской зоны обновления. Впервые он обратился к городскому совету по поводу разумного роста в 1996 году, случайно стал автором закона о инклюзивном жилье в Чикаго и вел блог на западе и севере.
Недвижимость смешанного назначения: жилое и коммерческое гибридное
Домашние охотники в Нью-Йорке могут иногда сталкиваться с непонятным типом собственности: здание смешанного использования.
Объекты смешанного использования — обычное дело в Бруклине. Представьте себе небольшое здание на фасаде магазина с квартирами наверху и магазинами внизу. Это один пример.
Краткое описание объекта смешанного использования
Многофункциональное здание — это коммерческая недвижимость, которая включает в себя как коммерческие, так и жилые помещения.
В дополнение к вышеупомянутой витрине, еще один пример, с которым могут столкнуться домашние охотники, — это дом на одну семью с кабинетом врача на первом этаже.(Большие многоквартирные дома с торговыми или офисными помещениями также являются объектами смешанного назначения.)
В подавляющем большинстве объектов смешанного использования жилая часть занимает больше квадратных футов, чем коммерческая часть.
Атлантик-авеню. Фото через Merci New York
Что нужно знать перед покупкой многоцелевой недвижимости
Потенциальные покупатели должны знать, что изменить свидетельство о заселении здания с коммерческого на жилое — непростая задача.
Были случаи, когда покупатели не проверяли свидетельство о заселении и не осознавали до момента покупки здания, что оно было коммерческим.Обязательно проверьте его перед покупкой любой недвижимости.
На плане многофункционального здания на 7-й авеню, 367 показаны коммерческие помещения на первом этаже и апартаменты наверху. Изображение от Ideal Properties
Преимущества и недостатки покупки многофункциональной недвижимости
В случае с недвижимостью смешанного использования: «Вы имеете дело с бизнесом, поэтому это другой вид ответственности», — сказал Браунстонеру брокер по коммерческой недвижимости Citi Habitats Крис Хэвенс относительно одного из самых больших различий между домовладельцами смешанного использования и жилыми помещениями. .По словам Хэвенса, преимущества сдачи в аренду бизнесу заключаются в долгосрочной аренде (что означает, что вам не нужно беспокоиться о быстрой текучести кадров), в том, что компании обычно не работают ночью и что бизнес, вероятно, будет хорошим взглядом на есть на блоке и сообществе. Между тем, недостатком является то, что бизнес сложнее выселить, а арендаторы, работающие с едой, влекут за собой целый ряд других проблем.
Еще один недостаток заключается в том, что финансирование объекта смешанного использования может быть проблематичным, и заемщики иногда обращаются к коммерческим кредиторам.«Многие заемщики не осознают, что правительство предлагает варианты с низкими первоначальными взносами для покупки многофункциональной недвижимости, если они придерживаются определенных критериев», — сказал Brownstoner создатель ипотечного кредита Адам Дахилл из Loan Depot. И Fannie Mae, и FHA разрешают ссуды на смешанное использование. Например, FHA предлагает финансирование как для односемейной, так и для двух- или четырехкомнатной недвижимости смешанного использования, если не менее 51% здания является жилым.
Дом смешанного использования на Франклин-авеню в Краун-Хайтс.Фото Джо Стрини для Property Shark
Где найти недвижимость смешанного назначения
Объекты смешанного использования распространены на Манхэттене и вдоль основных торговых улиц Бруклина, таких как Атлантик-авеню, Франклин-авеню, Корт-стрит и Смит-стрит. В таких районах улицы выходят на улицы коммерческих магазинов, увенчанных квартирами.
В районах, построенных в конце 19 века, таких как Парк Слоуп и Бед Стуй, большие угловые многоквартирные дома с магазинами на первом этаже часто заканчиваются жилыми улицами, застроенными таунхаусами.
Bay Ridge, Prospect Park South и Empire Boulevard в Краун-Хайтс — районы, особенно известные своими домами на одну семью с кабинетами врачей на первых этажах.
Похожие статьи
компаний, упомянутых выше
Напишите на адрес [email protected] с дальнейшими комментариями, вопросами или советами. Подписывайтесь на Brownstoner в Twitter и Instagram и ставьте нам лайки на Facebook.
Третье место »Сложность преобразования офиса в жилой
Экономика, местоположение, архитектурный дизайн и правила зонирования играют важную роль в определении новых вариантов использования пустующих офисных зданий
В предыдущем сообщении в блоге мы исследовали тенденции, которые могут повлиять на адаптивное повторное использование офисных зданий, как показано на примере преобразования Octave 1320 из офиса в жилое здание в центре Сильвер-Спринг. После того, как последний блок был продан, успешный проект побудил нас задуматься о будущем переоборудования офисов в округе Монтгомери.
Как указано в оценке рынка офисных помещений за 2015 год и в бесчисленном множестве других отчетов и новостных статей, рынок офисной недвижимости в Вашингтоне в настоящее время сталкивается с серьезными препятствиями, которые, вероятно, сохранятся в обозримом будущем. Округ Монтгомери не исключение. По состоянию на июль 2017 года уровень вакантных площадей в округе составлял 14 процентов, что намного выше, чем 9.2 процента вакантных площадей за 10 лет до Великой рецессии (1998-2008).
Даже когда рост рабочих мест восстанавливается, спрос на офисные помещения, возвращающийся к прежним уровням, остается под вопросом, поскольку подрывные силы, такие как удаленная работа, технический прогресс и более эффективные рабочие места, сокращают потребность в обычных офисных помещениях. Наконец, несмотря на то, что автономные пригородные бизнес-парки составляют около 37% офисного рынка округа Монтгомери, на них приходится 46% вакансий, быстро теряя популярность в пользу смешанных, пешеходных зон с доступом общественного транспорта.
С такими проблемами, в сочетании с все еще сильным рынком жилой недвижимости, можем ли мы увидеть рыночный импульс для преобразования существующих офисных зданий в жилые? Какие факторы имеют решающее значение для таких преобразований?
2501 M St NW, New and Old. Текущее преобразование офиса в жилое здание в центре округа Колумбия. Авторские права: Google Maps, 2018
Департамент планирования работает над двумя генеральными планами с проблемными офисными рынками, секторальными планами Rock Spring и White Flint 2 в Северной Бетесде.В каждой из этих плановых областей есть офисные парки с большим количеством вакансий, которые очень символизируют проблемы, с которыми сталкивается рынок загородной офисной недвижимости. Учитывая, что генеральные планы предназначены для прогнозирования и управления изменениями в землепользовании, Департамент планирования поручил Bolan Smart Associates, консалтинговой фирме по недвижимости в Вашингтоне, округ Колумбия, изучить вероятность переоборудования таких офисных зданий и типичные условия, необходимые для этого. так. В отчете отмечен ряд конкретных условий, которые влияют на возможность адаптивного повторного использования:
Экономика альтернативной стоимости: Владелец неблагополучного, но высококачественного офисного здания класса А в неблагоприятном месте имеет несколько вариантов, многие из которых дешевле, чем адаптивное повторное использование.Владелец может подождать, чтобы попытаться заключить договор аренды с большим арендатором или федеральным правительством, прежде чем разделить и продать здание с меньшими площадями. Он или она может отремонтировать собственность, чтобы сделать ее более конкурентоспособной для повторной сдачи в аренду. Наконец, собственник может снизить арендную плату, чтобы привлечь арендаторов на рынке офисной недвижимости класса B. Эти варианты значительно дешевле переделки. Многие владельцы офисных зданий в бизнес-парках Rock Spring и Executive Boulevard (White Flint 2) идут по этим путям, потому что здания все еще слишком ценны, чтобы их можно было переоборудовать для других целей или сразу же снести. Часто наиболее подходящими кандидатами на переоборудование являются устаревшие офисные здания с минимальными или отсутствующими альтернативными издержками.
Офисное здание в Рок-Спринг: Многие офисные здания в офисных парках Рок-Спринг и Исполнительный бульвар все еще имеют много вариантов до адаптивного повторного использования. Авторское право: CoStar Group, Inc., 2018
Архитектурные и строительные стандарты: Многие архитектурные элементы, уникальные для офисного здания, такие как глубокие плиты перекрытия, близко расположенные структурные колонны и выделенное внутреннее пространство, могут создавать проблемы при использовании в жилых помещениях.Офисы с меньшей глубиной застройки (что приводит к тому, что здания становятся более прямоугольными, что увеличивает вид из окон) и большим расстоянием между колоннами (что дает больше свободного пространства), смогут дать больше жилых единиц, что сделает их лучшими объектами для преобразования. Офисы с меньшим пространством, предназначенным для основных функций здания, таких как лифты и лестничные клетки, обеспечивают большую гибкость в планировках этажей и дают больше жилых единиц при преобразовании. Наконец, более подходящими кандидатами будут офисные здания с просторной парковкой и более низкой стоимостью восстановления систем водоснабжения, электроснабжения и противопожарной защиты в соответствии с жилищными нормами.В то время как большинство офисных зданий в округе Монтгомери имеют некоторые из этих атрибутов, у немногих, если они вообще есть, есть все они, что усложняет преобразование.
Планы офисных помещений с короткими расстояниями между колоннами (отмечены синим цветом) уменьшают полезную площадь и становятся менее удобными для переоборудования. Авторское право: Аса Уилсон — CubeSpace, CC BY-SA 2.0
Местоположение имеет ключевое значение: Как упоминалось в предыдущем сообщении в блоге, наиболее вероятные кандидаты на преобразование офиса в жилое будут в местах, где существует высокий рыночный спрос на многоквартирное жилье.Такие места будут иметь удобные варианты транспорта и, как правило, расположены в городской, пешеходной среде с доступом ко множеству удобств, которые являются атрибутами, которые сделали Octave at 1320 успешным. Такие районы, как центр Силвер-Спринг и Bethesda, требуют более высоких арендных ставок и цен, а сильный рыночный потенциал для жилищного строительства смещает «переломный момент» конверсионных инвестиций в сторону перепрофилирования или конверсии.
Яркие городские районы, такие как Bethesda, с ресторанами, магазинами и общественным транспортом, предлагают сильный рынок для переоборудования офисов.Авторское право: Bethesda Magazine
Нормативные условия : Естественно, преобразование здания из офисов в жилые единицы должно разрешаться зонированием. В общем, для собственности, которую невозможно преобразовать для другого использования по праву — или разрешенной без необходимости изменения зонирования — владельцы должны будут пройти процесс получения прав для нового проекта. Хотя округ Монтгомери в значительной степени помог сделать преобразования, такие как Octave at 1320, осуществимыми, предоставив нормативные льготы, общий процесс предоставления прав представляет собой дополнительную неопределенность, вдобавок к уже более высокому, чем средний риск развития, присущему адаптивному повторному использованию. Таким образом, офисные здания с гибким зонированием, которые все еще имеют значительную плотность неиспользуемого жилья, скорее всего, предпочтут использовать его, прежде чем рассматривать полномасштабное преобразование.
Из отчета Bolan Smart мы узнали, что возможность адаптивного повторного использования должна оцениваться в каждом конкретном случае и не обязательно подходит для каждого офисного здания. Особенности здания, которые являются уникальными для офисного использования, часто делают переоборудование непозволительно затратным и более дорогостоящим, чем даже перепланировка с нуля.Таким образом, несмотря на вялость офисного рынка, большинство владельцев проблемных офисных зданий все еще не готовы брать на себя риски ремонта и повторного использования. Как показывает пример Octave 1320, многие успешные преобразования зависят от некоторой степени регулирующих послаблений или даже финансовых стимулов со стороны государственного сектора.
Коронавирус опустошил офисные здания.
Могут ли они помочь в решении проблемы
Мировые лидеры смотрят на пустующие офисные здания и закрытые ставнями магазины розничной торговли и видят одно: жилье.
Пандемия коронавируса привела к тому, что многие коммерческие помещения опустели, либо в качестве меры предосторожности для безопасности рабочих, либо в результате выхода из бизнеса. Высшие должностные лица надеются, что эти пространства можно адаптивно повторно использовать.
В США министр жилищного строительства и городского развития Бен Карсон говорит, что, когда люди покидают офисы, чтобы работать из дома, освободившееся пространство можно было бы приспособить для решения проблемы нехватки жилья. «Это позволит освободить много коммерческих площадей, которые можно будет преобразовать в доступное жилье, чтобы немного снизить нагрузку», — сказал он Fox Business в конце июня.«Практически во всех крупных городах есть значительные пространства, которые можно использовать, и мы поощряем [городских властей] в их планировании. . . чтобы начать принимать это во внимание ».
Неделей позже премьер-министр Великобритании Борис Джонсон стоял на подиуме, украшенном надписью «Build Build Build», чтобы объявить «Скорость проекта». Этот план, который, как ожидается, вступит в силу в сентябре, ускорит реализацию инфраструктурных проектов и продвинет проекты жилищного строительства и переоборудования за счет реформирования процесса планирования и зонирования.Обвиняя «задержки подсчета тритонов в нашей системе» в медленных темпах строительства домов в Великобритании, план Джонсона позволил бы преобразовать большинство коммерческих помещений в жилые помещения без приложения для планирования.
Такие преобразования легче сказать, чем сделать, — говорит Шейла Боттинг, президент по Северной и Южной Америке компании Avison Young, занимающейся коммерческой недвижимостью. Офисные здания, которые имел в виду Карсон, не подходят для жилых помещений. «У них гигантские плиты пола», — говорит она, имея в виду, что большинство разделенных пространств будут пещерами без окон. «И вернуться из окон обратно в ядро очень глубоко, и поэтому очень сложно сделать переоборудование в жилое». Она говорит, что это возможно, но только от 10% до 20% офисных зданий имеют достаточно малую площадь и водопровод в нужных местах, чтобы их можно было реально превратить в жилье. «Большинство из них, из-за плотности, из-за математической и финансовой осуществимости, действительно имеет смысл выровнять их с землей и начать заново с определенным дизайном».
Помимо физических ограничений, есть еще проблемы с зонированием, по словам Даниэль Левински, вице-президента и директора Мичиганских инициатив Центра общественного прогресса, некоммерческой организации, занимающейся пустой недвижимостью в городах.
«Основное зонирование некоторых из этих пространств довольно устарело», — говорит она. Разрешая только один тип использования — например, офисное помещение или торговую площадку — зонирование автоматически исключает преобразование в жилое или смешанное использование, которое может удовлетворить более широкий набор потребностей. Во многих муниципалитетах офисные здания, которые Карсон хочет преобразовать в жилье, зонируются только как офисные здания — в соответствии с правилами, которые устанавливаются на местном уровне и которые часто требуют длительного общественного процесса для изменения.
Левински говорит, что большая часть происходящего в настоящее время адаптивного повторного использования нацелена на проекты, которые могут стимулировать экономическое развитие, такие как преобразование торговых центров в жилые и офисные комплексы или адаптация розничной торговли с большими ячейками для размещения жилья и медицинских учреждений для пожилых людей. Часто более низкая плотность этих структур и встроенная доступность лифтов и эскалаторов делают их более привлекательными для разработчиков, пытающихся выйти на рынок пожилых людей. Кроме того, они более приспособлены к сочетанию различных видов использования, которое может принести больше денег в местную экономику.
«Идея в том, что если вы можете превратить эти пространства в места назначения, в места, которые могут иметь более широкие преимущества», — говорит она. «Таким образом, хотя вы можете не увидеть крупномасштабную адаптацию 500 участков в пределах муниципалитета, если они смогут сделать одно правильно, это может иметь ряд волновых эффектов во всем сообществе».
В Великобритании проблема намного больше, чем несколько пустых магазинов, по словам Энтони Брича, аналитика Center for Cities, беспартийной исследовательской организации в Лондоне.Он говорит, что многие коммерческие центры в небольших городах были просто построены для эпохи до интернета и не были готовы к такому большому смещению коммерции в цифровое пространство. «Дело в том, что в больших частях наших городских центров и городских центров по всей стране просто слишком много розничной торговли, — говорит он. «Трудно видеть, как одна только эта политика спасает центральные улицы, спасает эти районы».
Пустые коммерческие площади являются отражением того, как многие из этих городов пытаются сохранить свою экономическую конкурентоспособность, — говорит он.Попытки превратить некоторые пустые магазины в жилье могут помочь в некоторой степени сократить эту вакансию, но замена магазина домом не будет иметь большого значения, если нет рабочих мест — более глубокая проблема, которая вызвала эти коммерческие площади. упасть в первую очередь. «Эти места также нуждаются в долгосрочных экономических и промышленных стратегиях, которые требуют признания значимости рынка квалифицированной рабочей силы, а также важности расположения в центре города».
«В долгосрочной перспективе речь пойдет о соединении этих городов на окраинах с сильной экономикой в центре города, и, в частности, о том, чтобы убедиться, что рабочая сила этого городского региона обладает навыками и квалификацией для продуктивного центра города. экономика », — говорит Брич.
Левински говорит, что городам в США также придется больше задуматься о проблемах, которые они пытаются решить, и активно задействовать проекты адаптивного повторного использования. Это может означать ослабление изменений зонирования в стиле Бориса Джонсона или предоставление грантов на реконструкцию недвижимости, которая безвозвратно опустела. «Чего я не хочу, так это того, чтобы появлялись все эти вакансии, а потом муниципалитеты спрашивали, что будет дальше с этой недвижимостью», — говорит Левински.
Пандемия коронавируса, вероятно, вызовет гораздо больший интерес к проектам адаптивного повторного использования, особенно в пригородных офисных комплексах, но Левински говорит, что еще слишком рано говорить, что из этого выйдет.«Лучшее, что могут сделать муниципалитеты, — это поговорить с этими владельцами собственности и понять в режиме реального времени, как действовать более активно», — говорит она.
Следует ли переоборудовать офисные здания с опалубкой в жилые? | Новости
якорь
Вид на высотные офисные башни в центре Лос-Анджелеса. Фото Рича из Pexels.
Поскольку на рынках коммерческой и офисной недвижимости по-прежнему происходят перевороты в связи с социальными сдвигами, вызванными пандемией COVID-19, некоторые экономисты рассматривают эти, в настоящее время малоиспользуемые площади, потенциальные возможности для увеличения количества предложений жилья в американских городах.
Ранее на Archinect: «Ожидается спад в нежилом строительстве как минимум до 2021 года». Фото Куанг Нгуен Винь из Pexels.
В недавнем отчете некоммерческого аналитического центра RAND Corporation объясняется, что 40% респондентов недавнего опроса, проведенного компанией, указали, что они работают из дома, и эта цифра рисует неопределенную картину для миллионов квадратных футов офисных площадей, которыми занимаются эти работники. больше не использую. В отчете поясняется, что многие офисные помещения сгруппированы в специализированных центральных деловых районах, где они привлекаются региональным населением, чтобы заполнить свои кабинеты и открытые офисные площади.В связи с тем, что в настоящее время происходит массовый сдвиг в том, как и где люди работают, младший экономист RAND Джейсон Майкл Уорд предполагает, что кризис может «предоставить единственную в жизни возможность перераспределить части антропогенной среды в сторону от падающего коммерческого спроса в пользу острая потребность в доступном жилье ».
Ранее на Archinect: «Может ли Сан-Франциско стать городом« микроглобусов »?» Вид на предлагаемую «микроглобуку» для центра Сан-Франциско. Изображение любезно предоставлено Kuth Ranieri Architects.
Ward указывает на успехи в Лос-Анджелесе, где десятилетний закон о переустройстве промышленных предприятий стимулировал создание более 14 000 жилых единиц в районах Даунтаун и Артс-Дистрикт. Хотя большая часть этой разработки была высококлассной и рыночной, Уорд видит потенциал для подобной модернизации и подхода на основе повторного использования, который мог бы превратить неэффективные офисные башни в новые доступные дома. Уорд утверждает, что такой подход, который может позволить архитекторам и застройщикам уйти в сторону от жестоких битв за изменение зон и за зонирование, которые происходят на уровне кварталов по всему штату.
В связи с резким падением спроса на коммерческое строительство в ближайшие несколько лет и все более скудными перспективами для архитектурной отрасли с точки зрения перспективных проектов на горизонте, может ли этот подход помочь обеспечить экономическую стабильность в отрасли, а также помочь решить одна из самых постоянных социальных потребностей нации?
Добавить комментарий